Wie der Eigenmietwert heute berechnet wird
Den Eigenmietwert schätzen die Kantone, das Bundesgericht setzt die Untergrenze bei 60 Prozent der Marktmiete. Wie Zürich und Bern rechnen, was der Unternutzungsabzug ist und warum das System nur noch bis 2028 gilt.
Im Frühling, wenn die Steuererklärung auf dem Tisch liegt, stossen Eigentümerinnen und Eigentümer im Liegenschaftenverzeichnis auf eine Zahl, die sie nie selbst festgelegt haben. Sie steht dort Jahr für Jahr und erhöht das steuerbare Einkommen um einen Betrag, der nie auf einem Konto eingeht: den Eigenmietwert. Woher diese Zahl kommt, wissen viele nicht genau. Der Blick dahinter lohnt sich trotzdem, gerade weil das System nur noch bis und mit Steuerperiode 2028 gilt.
Ein Einkommen aus dem eigenen Wohnzimmer
Nach Artikel 21 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer (DBG) ist der Mietwert von Liegenschaften steuerbar, die jemand aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts selbst nutzt. Das Steuerharmonisierungsgesetz schreibt dasselbe für die Kantone vor. Wer im eigenen Haus wohnt, spart eine Miete, und dieser Vorteil wird als Naturaleinkommen erfasst.
Die Schweiz wendet dabei die sogenannte Bruttomethode an. Der Eigenmietwert gilt als Bruttoeinkommen, von dem die Hypothekarzinsen und die Kosten für den Unterhalt abgezogen werden dürfen. Übersteigen die Abzüge den Eigenmietwert, sinkt das steuerbare Einkommen sogar; das lassen Bund und Kantone laut der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV) zu.
Der Kanton schätzt, der Bund übernimmt
Den Eigenmietwert legt nicht der Bund fest, sondern die kantonale Steuerverwaltung. Manche Kantone rechnen mit einem Prozentsatz der amtlichen Schätzung oder des Vermögenssteuerwerts, andere bewerten jedes Objekt einzeln nach Lage, Alter, Grösse und Ausbau. Grundsätzlich soll der Wert dem entsprechen, was ein Dritter für ein vergleichbares Objekt an vergleichbarer Lage als Miete bezahlen würde.
Für die direkte Bundessteuer greift die Veranlagung auf diese kantonalen Werte zurück. Liegen sie in einem Kanton zu tief, gilt für den Bund ein eigener, höherer Eigenmietwert. Das ist nach der Darstellung der ESTV in etwas mehr als der Hälfte der Kantone der Fall. Eigentümer in diesen Kantonen haben also für dasselbe Haus zwei verschiedene Eigenmietwerte in der Veranlagung.
Wo die Untergrenze liegt
Weil die Bundesverfassung die Förderung von Wohneigentum vorsieht, dürfen die Kantone den Eigenmietwert unter der Marktmiete ansetzen. Das Bundesgericht hat dem aber Grenzen gesetzt: Im Urteil BGE 124 I 145 von 1998 hielt es fest, dass der Eigenmietwert bei den kantonalen Einkommenssteuern im Einzelfall nicht tiefer als 60 Prozent der Marktmiete liegen darf.
Für die direkte Bundessteuer gilt ein strengerer Massstab. Die ESTV wacht als Aufsichtsbehörde über eine einheitliche Veranlagung und greift nach gängiger Praxis ein, wenn die Eigenmietwerte im Kantonsdurchschnitt weniger als 70 Prozent der Marktmiete betragen. In ihrer Übersicht für die Steuerperiode 2025 nennt sie für den Bund deshalb 70 Prozent des Marktmietwerts.
| Rein rechnerisches Beispiel | bei 70 % | bei 60 % |
|---|---|---|
| Angenommene Marktmiete pro Jahr | CHF 36’000 | CHF 36’000 |
| Eigenmietwert | CHF 25’200 | CHF 21’600 |
| abzüglich Hypothekarzinsen | CHF 9’000 | CHF 9’000 |
| abzüglich Unterhaltspauschale 20 % | CHF 5’040 | CHF 4’320 |
| Steuerbarer Nettoertrag aus der Liegenschaft | CHF 11’160 | CHF 8’280 |
Frei gewählte Annahmen, keine Steuerberechnung. Die Pauschale von 20 Prozent entspricht der Regel der direkten Bundessteuer für Gebäude, die zu Beginn der Steuerperiode älter als zehn Jahre sind; die Kantone kennen teils andere Sätze. Statt der Pauschale können die tatsächlichen Kosten abgezogen werden.
Zürich: eine Formel mit Übergangsregel
Der Kanton Zürich bewertet Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum schematisch nach einer Formel. Massgebend ist die Summe aus Landwert und Zeitbauwert, also dem Neubauwert abzüglich einer Altersentwertung. Nach der Weisung von 2009 beträgt der Eigenmietwert bei Einfamilienhäusern grundsätzlich 3,5 Prozent und bei Stockwerkeigentum 4,25 Prozent dieses Werts. Übersteigt der Eigenmietwert einen Drittel der Einkünfte, die für den Lebensunterhalt zur Verfügung stehen, gibt es in der Regel einen weiteren Einschlag, ausser das steuerbare Vermögen liegt über CHF 600’000.
Ab Steuerperiode 2026 gilt eine neue Weisung. Sie verlangt, dass die Eigenmietwerte zwischen 60 und 70 Prozent der Marktmiete liegen, und arbeitet mit Ableitungssätzen, die für jede Gemeinde einzeln festgelegt sind. Weil der Eigenmietwert ab 2029 wegfällt, hat der Regierungsrat am 12. November 2025 eine Übergangsregelung beschlossen: Für Liegenschaften, die vor dem Inkrafttreten der neuen Weisung erstellt wurden, werden keine neuen Eigenmietwerte festgesetzt, es gelten weiterhin die Werte nach der Weisung 2009. Nur für später erstellte Liegenschaften wird nach der Weisung 2026 gerechnet, und zwar mit einem Pauschalabzug von 10 Prozent.
Bern: zwei Werte für dasselbe Haus
Bern geht einen anderen Weg. Dort wird der Eigenmietwert zusammen mit dem amtlichen Wert festgelegt, und jedes Objekt wird einzeln beurteilt. Ausgangspunkt ist der sogenannte Protokollmietwert, der bei der amtlichen Bewertung bestimmt wird und die besonderen Merkmale der Liegenschaft berücksichtigt. Diesen Wert multipliziert die Steuerverwaltung mit einem Mietwertfaktor, der für jede Gemeinde festgelegt ist.
Das bernische Steuergesetz erlaubt, Eigenmietwerte massvoll festzulegen, das Bundesrecht ist strenger. Deshalb gibt es im Kanton Bern zwei Eigenmietwerte: einen tieferen für die Kantons- und Gemeindesteuern und einen etwas höheren für die direkte Bundessteuer. In der Liste der Mietwertfaktoren ab Steuerjahr 2020 beträgt der Faktor zum Beispiel in Biel/Bienne 84 Prozent für die Kantons- und Gemeindesteuern und 98 Prozent für die direkte Bundessteuer. Für Zweitwohnungen gilt seit 2011 ausschliesslich der höhere Wert.
Wenn Zimmer leer stehen
Das DBG verlangt, dass bei der Festsetzung nicht nur die ortsüblichen Verhältnisse, sondern auch die tatsächliche Nutzung der am Wohnsitz selbst bewohnten Liegenschaft berücksichtigt wird. Daraus ergibt sich der Unternutzungsabzug, etwa wenn die Kinder ausgezogen sind und Zimmer dauerhaft leer bleiben. Die Bedingungen sind laut ESTV sehr restriktiv: Die nicht genutzten Räume müssen tatsächlich leer, also unmöbliert sein und dürfen auch nicht als Abstellkammer dienen. Die Beweislast liegt vollständig bei der steuerpflichtigen Person, und für Zweitwohnungen gibt es den Abzug nicht.
Knapp die Hälfte der Kantone kennt ähnliche Regeln. Zürich gewährt einen Unternutzungsabzug unter bestimmten Bedingungen, Bern kennt laut der Übersicht der ESTV keinen.
Was ab 2029 bleibt und was nicht
All diese Regeln gelten bis und mit Steuerperiode 2028. Ab dem 1. Januar 2029 wird der Eigenmietwert auf selbst genutztem Wohneigentum nicht mehr besteuert, bei Erst- wie bei Zweitliegenschaften. Gleichzeitig fallen die Unterhaltsabzüge für selbst genutzte Liegenschaften weg, und Schuldzinsen sind nur noch eingeschränkt abziehbar. Die Einzelheiten beschreibt unser Überblick zum Wegfall des Eigenmietwerts. Für Erstkäufer sieht das Gesetz einen befristeten Ersterwerberabzug vor, und für vermietete Objekte gelten eigene Regeln, die der Artikel zu vermieteten Liegenschaften erklärt.
Ganz verschwindet die Mietwertschätzung nicht: Bei der Besteuerung nach dem Aufwand bleibt der Mietwert eine Kontrollgrösse, weshalb etwa die Berner Steuerverwaltung weiterhin einen behördlichen Mietwert festsetzen wird. In der Steuererklärung ordentlich besteuerter Eigentümer erscheint ab 2029 aber kein Eigenmietwert mehr.
Gefülltes Quadrat: nächster Termin. Die Tage werden jeden Tag neu aus dem heutigen Datum berechnet.
- Welcher Eigenmietwert in der letzten Veranlagung steht und ob für die direkte Bundessteuer ein separater, höherer Wert gilt.
- Ob Räume dauerhaft leer und unmöbliert sind und ob der Wohnsitzkanton einen Unternutzungsabzug kennt.
- Ob eine kantonale Härtefallregel greift, in Zürich etwa der Einschlag, wenn der Eigenmietwert einen Drittel der verfügbaren Einkünfte übersteigt.
- Im Kanton Zürich: wann das Gebäude erstellt wurde, weil davon abhängt, ob weiterhin die Werte von 2009 gelten.
- Welche Unterhaltsarbeiten noch unter das heutige System fallen; mehr dazu im Artikel zu den abziehbaren Liegenschaftskosten.
Eine Zahl mit Ablaufdatum
Der Eigenmietwert ist keine Marktmiete, sondern eine kantonale Schätzung mit Leitplanken: im Einzelfall mindestens 60 Prozent der Marktmiete, beim Bund im Kantonsdurchschnitt 70 Prozent. Der Weg dorthin reicht von der Zürcher Formel bis zum Berner Mietwertfaktor. Bis Ende 2028 bleibt die Zahl in jeder Steuererklärung von Eigentümern stehen. Wer sie nachvollziehen will, findet die Grundlagen bei der eigenen kantonalen Steuerverwaltung.
Amtliche Quellen
- ESTV: Dossier Steuerinformationen, Besteuerung der Eigenmietwerte (Februar 2026) · Bruttomethode, Grenzen von 60 und 70 Prozent, Unternutzung.
- ESTV: Steuermäppchen Steuerperiode 2025, Besteuerung des Eigenmietwertes · Übersicht nach Kantonen.
- Kanton Zürich: Liegenschaftenbewertung 2026 · Weisung 2026 und Übergangsregelung.
- Steuerverwaltung des Kantons Bern: Eigenmietwert · Zwei Werte für Kanton und Bund.
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