Welche Liegenschaftskosten heute noch abziehbar sind

Im Frühling liegt in vielen Haushalten ein Ordner auf dem Tisch: die Rechnung des Malers für das Treppenhaus, die Offerte für neue Fenster, die Police der Gebäudeversicherung, ein Beleg vom Kaminfeger. Beim Ausfüllen der Steuererklärung stellt sich dann jedes Jahr dieselbe Frage. Was davon zählt als Unterhalt, was nicht, und lohnt sich das Zusammenrechnen überhaupt, wenn es doch auch eine Pauschale gibt?

Die Antwort hängt von einigen klaren Regeln ab, die bei der direkten Bundessteuer seit 2020 in der Liegenschaftskostenverordnung stehen. Sie gelten in dieser Form allerdings nur noch bis und mit Steuerperiode 2028. Danach ändert sich für selbstgenutztes Wohneigentum Grundlegendes.

Werterhaltend oder wertvermehrend

Abziehbar sind Kosten, die eine Liegenschaft in ihrem bisherigen Zustand erhalten. Dazu gehören Reparaturen, Renovationen und der Ersatz ausgedienter Teile durch gleichwertige neue, etwa Fenster, Heizung oder Waschmaschine. Nicht abziehbar sind Aufwendungen, die den Wert dauerhaft erhöhen: Anbauten, Umbauten, ein Wintergarten oder ein Schwimmbad. Auch die eigene Arbeit des Hauseigentümers zählt nicht.

Oft liegt beides in derselben Rechnung. Die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) nennt als Beispiel den Ersatz einer alten Ofenheizung durch eine moderne Zentralheizung: Ein Teil ist Ersatz, ein Teil ist Komfortgewinn. Solche Kosten werden aufgeteilt, und nur der werterhaltende Anteil ist abziehbar. Wer eine vernachlässigte Liegenschaft kauft und instand stellt, kann diese Kosten seit 2010 ebenfalls sofort als Unterhalt geltend machen.

Was ausser Reparaturen dazugehört

Zu den Liegenschaftskosten zählen auch die Prämien für Sachversicherungen des Gebäudes (Brand, Wasser, Glas, Gebäudehaftpflicht), wiederkehrende Gebühren etwa für Abwasser oder Strassenbeleuchtung sowie Verwaltungskosten. Bei selbstbewohnten Häusern sind Letztere meist gering. Nicht dazu gehören Handänderungssteuern, Notariats- und Grundbuchgebühren und andere Kosten von Kauf oder Verkauf. Auch Heiz- und Energiekosten für den laufenden Betrieb sind kein Unterhalt.

Im Stockwerkeigentum gelten Einlagen in den Erneuerungsfonds unter Bedingungen als Unterhalt. Mehr dazu im Beitrag Wofür der Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum da ist.

Pauschal oder effektiv, jedes Jahr neu

Statt alle Belege einzeln aufzuführen, kann ein Pauschalabzug geltend gemacht werden. Bei der direkten Bundessteuer beträgt er 10 Prozent des Brutto-Eigenmietwerts beziehungsweise Brutto-Mietertrags, wenn das Gebäude zu Beginn der Steuerperiode höchstens zehn Jahre alt ist, und 20 Prozent, wenn es älter ist. Die Pauschale deckt Unterhalt, Instandstellung, Versicherungsprämien, Verwaltung durch Dritte, Energiespar- und Umweltschutzinvestitionen sowie Rückbaukosten ab. Ausgeschlossen ist sie bei Liegenschaften, die Dritte vorwiegend geschäftlich nutzen.

Entscheidend ist die freie Wahl: Für jede Steuerperiode und jede Liegenschaft lässt sich neu bestimmen, ob die tatsächlichen Kosten oder die Pauschale abgezogen werden. Alle Kantone kennen diese jährliche Wahl ebenfalls.

Das Beispiel zeigt die Wirkung der sogenannten Wechselpauschale: In ruhigen Jahren trägt die Pauschale, im Jahr mit grösseren Arbeiten die effektive Abrechnung. Die ESTV hält selbst fest, dass Unterhalt so im Extremfall annähernd doppelt berücksichtigt werden kann.

Energiesparen, Umweltschutz und Rückbau

Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, sind bei der direkten Bundessteuer dem Unterhalt gleichgestellt, auch wenn sie den Wert erhöhen. Das gilt für den Ersatz veralteter und die erstmalige Anbringung neuer Bauteile oder Installationen an bestehenden Gebäuden, etwa eine Wärmepumpe, eine bessere Dämmung oder eine Solaranlage. Bei Neubauten zählen solche Kosten zu den Anlagekosten. Werden die Massnahmen subventioniert, ist nur der selbst getragene Teil abziehbar. Wie die Förderung funktioniert, beschreibt der Beitrag Wie das Gebäudeprogramm energetische Sanierungen fördert.

Ebenfalls abziehbar sind Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau: Demontage, Abbruch, Abtransport und Entsorgung, separat abgerechnet. Voraussetzung ist, dass dieselbe Person innert angemessener Frist auf demselben Grundstück einen gleichartig genutzten Neubau erstellt. Altlastensanierungen, Rodungen oder Aushub für den Neubau zählen nicht.

Für beide Kostenarten gibt es eine Besonderheit: Können sie im Jahr, in dem sie anfallen, nicht vollständig berücksichtigt werden, weil das Reineinkommen negativ wird, lassen sich die verbleibenden Kosten auf die zwei folgenden Steuerperioden übertragen. In diesen Perioden ist dann kein Pauschalabzug möglich. Gewöhnlicher Unterhalt lässt sich nicht übertragen.

Wo die Kantone abweichen

Die Kantone regeln die Höhe der Pauschale selbst. Laut der Übersicht der ESTV vom Februar 2026 folgen viele Kantone der Bundesregel mit 10 und 20 Prozent. Der Kanton Zürich gewährt einheitlich 20 Prozent des Bruttoertrags, unabhängig vom Gebäudealter. Basel-Landschaft rechnet mit 20 Prozent für Gebäude bis zehn Jahre und 25 Prozent für ältere. Auch bei Energiesparmassnahmen gibt es Unterschiede: Im Kanton Luzern sind sie laut derselben Übersicht nicht abziehbar, andere Kantone schliessen Massnahmen in den ersten Jahren nach einem Neubau aus. Massgebend ist die Wegleitung des eigenen Kantons.

Was ab 2029 wegfällt

Bis und mit Steuerperiode 2028 gilt das heutige System: Der Eigenmietwert wird besteuert, Unterhalt und Schuldzinsen sind abziehbar. Ab dem 1. Januar 2029 entfällt der Eigenmietwert auf selbstgenutztem Wohneigentum, und mit ihm der Abzug der Unterhaltskosten bei Bund, Kantonen und Gemeinden. Für vermietete oder verpachtete Liegenschaften bleiben Unterhalt, Versicherungsprämien, Verwaltung durch Dritte und der Pauschalabzug abziehbar. Die Abzüge für Energiesparen und Umweltschutz sind bei der direkten Bundessteuer nicht mehr vorgesehen. Die Kantone dürfen sie gemäss Gesetz beibehalten, bis das Ziel einer ausgeglichenen Treibhausgasbilanz erreicht ist, längstens bis 2050. Bei der direkten Bundessteuer bleiben die Kosten denkmalpflegerischer Arbeiten abziehbar, soweit sie nicht subventioniert sind.

Den gesamten Systemwechsel erklärt der Hauptbeitrag Was beim Eigenmietwert wegfällt. Was sich für Vermieterinnen und Vermieter ändert, steht im Beitrag zu vermieteten Liegenschaften.

«Für jede Steuerperiode und jede Liegenschaft lässt sich neu bestimmen, ob die tatsächlichen Kosten oder die Pauschale abgezogen werden.»

Zum Schluss

Der Unterhaltsabzug ist für viele Eigentümerinnen und Eigentümer heute einer der wichtigsten Posten in der Steuererklärung. Die Regeln sind überschaubar: werterhaltend ja, wertvermehrend nein, Energiesparen als Sonderfall, und jedes Jahr die Wahl zwischen Pauschale und Belegen. Für selbstbewohntes Wohneigentum bleibt diese Wahl noch für die Steuerperioden bis 2028 bestehen. Wer grössere Arbeiten plant, kann den Zeitpunkt mit der eigenen Steuerverwaltung oder einer Fachperson besprechen.

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