Diese Steueränderung betrifft viele Schweizer Hausbesitzer: Was beim Eigenmietwert wegfällt

Wer selbst im Eigentum wohnt, versteuert heute grundsätzlich einen angenommenen Mietwert, obwohl kein Mietzins aus einer Vermietung eingeht. Das ist Teil des bisherigen schweizerischen Systems der Wohneigentumsbesteuerung.

Nun steht ein grundlegender Wechsel fest. Nach der Zustimmung von Volk und Ständen im September 2025 hat der Bundesrat entschieden, die Reform auf den 1. Januar 2029 in Kraft zu setzen. Von diesem Zeitpunkt an wird der Eigenmietwert auf selbstgenutztem Wohneigentum nicht mehr besteuert.

Die Änderung ist deshalb weit mehr als eine Detailregel für die Steuererklärung. Sie verändert zugleich, welche Kosten künftig noch abgezogen werden dürfen. Ob eine Person am Ende weniger oder mehr Steuern bezahlt, hängt von der finanziellen Situation rund um die Immobilie ab.

Warum der Eigenmietwert für Eigenheimbesitzer so wichtig ist

Unter dem bisherigen System rechnet die Steuerverwaltung bei selbstgenutzten Wohnungen und Häusern einen Mietwert als steuerbares Einkommen an. Im Gegenzug dürfen Eigentümerinnen und Eigentümer unter bestimmten Voraussetzungen Kosten abziehen, insbesondere Hypothekarzinsen und Aufwendungen für den Unterhalt.

Damit bestand über lange Zeit eine Verbindung zwischen dem fiktiven Ertrag und den Aufwendungen rund ums Haus. Wer beispielsweise eine höhere Hypothek hat, konnte bisher unter Umständen grössere Schuldzinsabzüge geltend machen. Wer sein Darlehen weitgehend zurückbezahlt hat, hatte dagegen oft weniger Schuldzinsen, die den Eigenmietwert steuerlich ausgleichen.

Genau diese unterschiedliche Ausgangslage erklärt, warum eine Abschaffung des Eigenmietwerts nicht für alle denselben Effekt hat. Die neue Besteuerung nimmt auf der einen Seite eine steuerbare Position weg, verändert auf der anderen aber auch die Abzüge.

Was ab Januar 2029 tatsächlich anders wird

Die zentrale neue Regel lautet: Kein steuerbarer Eigenmietwert mehr auf selbstgenutztem Wohneigentum. Das gilt im Rahmen der Reform für selbstgenutzte Erst- und Zweitliegenschaften.

Gleichzeitig entfallen bei selbstgenutzten Immobilien die bisherigen steuerlichen Unterhaltskostenabzüge auf Bundes-, Kantons- und Gemeindeebene. Wer hingegen eine Immobilie vermietet oder verpachtet, kann Unterhaltskosten unter den weitergeltenden Vorschriften weiterhin abziehen.

Auch der Schuldzinsenabzug wird stark eingeschränkt. Er bleibt im Kern nur noch entsprechend dem Verhältnis vermieteter oder verpachteter Liegenschaften zum gesamten Vermögen erhalten. Für Erstkäuferinnen und Erstkäufer von Wohneigentum ist ein zeitlich und betragsmässig begrenzter besonderer Abzug vorgesehen.

Bei der direkten Bundessteuer fallen ausserdem die bisherigen Abzüge für energiesparende und umweltschonende Investitionen weg. Die Kantone können bestimmte Abzugsmöglichkeiten hierfür vorübergehend aufrechterhalten.

Das Ergebnis ist ein Systemwechsel, nicht bloss die Streichung einer Zeile in der Steuererklärung.

Wer könnte steuerlich profitieren?

Besonders relevant kann die Reform für Eigentümerinnen und Eigentümer sein, deren Hypothek bereits weitgehend amortisiert ist. Wer wenig Schuldzinsen geltend macht, hat nach dem bisherigen System oft weniger entsprechende Abzüge gegenüber dem Eigenmietwert. Fällt die Besteuerung dieses angenommenen Einkommens weg, kann dies eine Entlastung ergeben.

Die Eidgenössische Steuerverwaltung erklärt, dass bei niedrigem Hypothekarzinsniveau eine Mehrheit der Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer niedrigere Steuern erwarten kann. Das gilt besonders für Situationen mit weitgehend zurückbezahlter Hypothek.

Anders kann es bei hohen Hypothekarzinsen aussehen. Wenn die bisher abziehbaren Schuldzinsen erheblich waren, kann deren Wegfall die Steuerrechnung auch erhöhen. Die ESTV weist ausdrücklich darauf hin, dass bei höheren Zinsen die Auswirkungen für viele Eigentümer ungünstiger ausfallen können.

Eine einzelne Schlagzeile wie «Hausbesitzer sparen jetzt Steuern» wäre deshalb zu pauschal. Die Reform eröffnet mögliche steuerliche Vorteile, die individuell beurteilt werden müssen.

Welche Rolle spielt die Höhe der Hypothek?

Zwei Haushalte können in ähnlich grossen Häusern wohnen und dennoch unterschiedliche Folgen der Reform erleben.

Der erste Haushalt hat seine Hypothek über viele Jahre deutlich reduziert. Die jährlichen Schuldzinsen sind relativ gering. Der bisher versteuerte Eigenmietwert könnte im Verhältnis zu den noch verfügbaren Abzügen stärker ins Gewicht fallen. Der Wegfall dieses Eigenmietwerts kann deshalb besonders ins Gewicht fallen.

Der zweite Haushalt hat gerade erst ein Eigenheim gekauft und einen grösseren Teil der Finanzierung über eine Hypothek aufgenommen. Hier können die bisherigen Zinsabzüge finanziell viel bedeuten. Fallen sie künftig weitgehend weg, muss die steuerliche Gesamtwirkung sorgfältiger geprüft werden. Der besondere Ersterwerberabzug kann bei dessen gesetzlichen Voraussetzungen eine Rolle spielen, ersetzt aber nicht pauschal die heutigen Abzüge.

Das sind typische Konstellationen, keine Berechnungen für bestimmte Personen. Ohne Angaben zu Vermögen, Zinsen, Liegenschaft, Kanton und individueller Steuerbelastung wäre ein versprochener Frankenbetrag unseriös.

«Ob eine Person am Ende weniger oder mehr Steuern bezahlt, hängt von der finanziellen Situation rund um die Immobilie ab.»

Auch Zweitliegenschaften sind betroffen

Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist nicht auf das selbstgenutzte Hauptwohnobjekt beschränkt. Der Systemwechsel umfasst auch selbstgenutzte Zweitliegenschaften. Allerdings dürfen die Kantone unter bestimmten Voraussetzungen eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitwohnungen vorsehen.

Diese Möglichkeit soll einen Teil der kantonalen oder kommunalen Steuerausfälle ausgleichen können. Gerade in Regionen mit vielen Zweitwohnungen kann die künftige lokale Ausgestaltung daher eine bedeutende Rolle spielen.

Wer neben dem Hauptwohnsitz über eine Ferienwohnung verfügt, sollte aus dem Wegfall des Eigenmietwerts deshalb nicht automatisch auf eine gleich hohe Nettoentlastung für beide Immobilien schliessen.

Warum die Reform erst 2029 gilt

Die Abschaffung wurde an der Volksabstimmung vom 28. September 2025 politisch bestätigt. Der Bundesrat hat den Zeitpunkt des Inkrafttretens anschliessend auf den 1. Januar 2029 festgelegt.

Der zeitliche Abstand schafft Raum für die kantonale Umsetzung, für angepasste rechtliche Bestimmungen und für die mögliche Ausgestaltung der besonderen Steuer auf Zweitliegenschaften.

Bis dahin gilt nicht einfach schon das neue System. Steuerpflichtige müssen ihre Unterlagen weiterhin nach den für die jeweilige Steuerperiode geltenden Regeln erstellen. Niemand kann für die Steuerperiode 2026 allein wegen des künftigen Systemwechsels eine neue Rückzahlung beanspruchen.

Was Eigentümer jetzt sinnvoll vergleichen können

Wer sich auf die Reform vorbereiten möchte, muss keine private Website mit Steuerdaten füttern. Sinnvoller ist es, die aktuelle Steuerrechnung und die Unterlagen rund um die Immobilie geordnet zu halten.

Drei Grössen sind besonders wichtig: der bisher angesetzte Eigenmietwert, die abgezogenen Hypothekarzinsen und die geltend gemachten Unterhaltskosten. Gemeinsam zeigen sie, wie die heutige steuerliche Situation aufgebaut ist.

Ebenso kann es relevant sein, ob eine Immobilie tatsächlich selbst genutzt oder vermietet wird, ob weitere Immobilien vorhanden sind und welche kantonalen Regeln künftig gelten. Grössere Renovations- und Finanzierungsentscheidungen sollten nicht allein auf Basis einer pauschalen Werbeaussage getroffen werden.

Die Eidgenössische Steuerverwaltung und die kantonale Steuerverwaltung sind die massgeblichen offiziellen Stellen für Informationen zum Systemwechsel und seiner Anwendung. Bei komplexen Verhältnissen ist eine individuelle steuerliche Beurteilung sinnvoll.

Die entscheidende Veränderung für Hausbesitzer

Die Schweizer Wohneigentumsbesteuerung wird ab 2029 grundlegend anders funktionieren. Der Eigenmietwert fällt weg, gleichzeitig werden Abzüge reduziert oder gestrichen. Für manche Eigentümer kann das spürbar günstiger sein, für andere nicht.

Wer ein Eigenheim besitzt, sollte deshalb wissen, was sich ändert – ohne von einer bereits verfügbaren oder garantierten Steuerersparnis auszugehen. Wie stark die Reform die eigene Steuerbelastung verändert, lässt sich erst anhand der individuellen Ausgangslage und der künftig geltenden Detailregelungen beurteilen.

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