Für wen der neue Ersterwerberabzug gedacht ist
Ab 2029 sind Hypothekarzinsen für das Eigenheim meist nicht mehr abziehbar. Für Erstkäufer gibt es eine Ausnahme mit Höchstbeträgen von CHF 10’000 für Ehepaare und CHF 5’000 für übrige Steuerpflichtige, sinkend über zehn Jahre.
Die Unterzeichnung eines Kaufvertrags auf dem Notariat dauert oft weniger als eine Stunde, die Fragen danach dauern länger. Wer in den nächsten Jahren zum ersten Mal eine Wohnung oder ein Haus kauft, wird mit einem Steuersystem leben, das sich mitten in der Finanzierungszeit grundlegend ändert: Ab 2029 sind Hypothekarzinsen für das selbst bewohnte Eigenheim grundsätzlich nicht mehr abziehbar. Eine Ausnahme richtet sich genau an diese Gruppe: der Ersterwerberabzug.
Warum es diese Ausnahme gibt
Mit dem Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung entfällt ab dem 1. Januar 2029 der Eigenmietwert auf selbst genutztem Wohneigentum. Im Gegenzug sind private Schuldzinsen nur noch im Verhältnis der vermieteten oder verpachteten Liegenschaften zum gesamten Vermögen abziehbar. Wer nur ein Eigenheim und ein Bankkonto besitzt, kann nach dieser allgemeinen Regel nichts mehr abziehen.
Das Faktenblatt von EFD und ESTV zeigt das an einem Beispiel: Eigenheim CHF 800’000, Bankkonto CHF 200’000, Schulden CHF 500’000 zu 2 Prozent. Das ergibt CHF 10’000 Schuldzinsen, nach dem allgemeinen Abzug ist davon nichts abziehbar. Mit dem Ersterwerberabzug kann ein Ehepaar in derselben Lage im ersten Jahr nach dem Erwerb CHF 10’000 geltend machen. Weil die Hypothek kurz nach dem Kauf in der Regel am höchsten ist, soll der Abzug den Einstieg abfedern. Die ESTV formuliert es nüchtern: Der Abzug mildere den Effekt höherer Steuern bei hohen Zinsen «etwas». Die Grundzüge der Reform erklärt unser Überblick zum Wegfall des Eigenmietwerts.
Was im Gesetz steht
Der Abzug ist im neuen Artikel 33a DBG und gleichlautend für die Kantone in Artikel 9b StHG geregelt. Berechtigt sind Steuerpflichtige, die «erstmals eine dauernd und ausschliesslich selbstbewohnte Liegenschaft in der Schweiz erwerben». Sie können im ersten Steuerjahr nach dem Erwerb die auf diese Liegenschaft entfallenden privaten Schuldzinsen abziehen, und zwar:
- Ehepaare in rechtlich und tatsächlich ungetrennter Ehe: bis zu CHF 10’000;
- übrige Steuerpflichtige: bis zu CHF 5’000.
Drei Punkte in diesem Wortlaut sind wichtig. Erstens zählen nur Schuldzinsen, die auf diese Liegenschaft entfallen. Zweitens muss die Liegenschaft dauernd und ausschliesslich selbst bewohnt sein; eine Ferienwohnung erfüllt diese Voraussetzung nicht, und bei einer teilweise vermieteten Liegenschaft fehlt nach dem Wortlaut die ausschliessliche Selbstnutzung. Drittens ist der Abzug nur zulässig, soweit die Schuldzinsen nicht bereits über den allgemeinen Abzug berücksichtigt wurden. Dieselben Zinsen lassen sich also nicht doppelt abziehen.
Zehn Jahre mit sinkendem Höchstbetrag
In den folgenden Steuerjahren sinkt der maximal abziehbare Betrag jedes Jahr um 10 Prozent des ursprünglichen Höchstbetrags. Für Ehepaare sind das CHF 1’000 pro Jahr, für alle übrigen Steuerpflichtigen CHF 500. Nach zehn Jahren kann der Ersterwerberabzug laut Faktenblatt nicht mehr in Anspruch genommen werden.
| Steuerjahr nach dem Erwerb | Ehepaare | übrige Steuerpflichtige |
|---|---|---|
| 1. Jahr | CHF 10’000 | CHF 5’000 |
| 2. Jahr | CHF 9’000 | CHF 4’500 |
| 3. Jahr | CHF 8’000 | CHF 4’000 |
| 4. Jahr | CHF 7’000 | CHF 3’500 |
| 5. Jahr | CHF 6’000 | CHF 3’000 |
| 6. Jahr | CHF 5’000 | CHF 2’500 |
| 7. Jahr | CHF 4’000 | CHF 2’000 |
| 8. Jahr | CHF 3’000 | CHF 1’500 |
| 9. Jahr | CHF 2’000 | CHF 1’000 |
| 10. Jahr | CHF 1’000 | CHF 500 |
Höchstbeträge nach Artikel 33a DBG und Artikel 9b StHG, rechnerisch fortgeschrieben. Abziehbar sind höchstens die tatsächlich bezahlten Schuldzinsen auf dieser Liegenschaft. Keine Steuerberechnung.
Höchstbetrag ist nicht gleich Abzug
Der Ersterwerberabzug ist ein Höchstbetrag, kein fester Betrag. Abziehbar ist jeweils der tiefere Wert: die tatsächlich bezahlten Schuldzinsen oder das Maximum des betreffenden Jahres. Wie stark das vom Zinsniveau abhängt, zeigt ein Beispiel mit frei gewählten Zahlen für ein Ehepaar mit einer Hypothek von CHF 600’000.
| Rein rechnerisches Beispiel | Höchstbetrag | Zins 1,5 %: CHF 9’000 | Zins 2,5 %: CHF 15’000 |
|---|---|---|---|
| 1. Jahr abziehbar | CHF 10’000 | CHF 9’000 | CHF 10’000 |
| 2. Jahr abziehbar | CHF 9’000 | CHF 9’000 | CHF 9’000 |
| 5. Jahr abziehbar | CHF 6’000 | CHF 6’000 | CHF 6’000 |
| 8. Jahr abziehbar | CHF 3’000 | CHF 3’000 | CHF 3’000 |
| Nicht abziehbare Zinsen im 5. Jahr | CHF 3’000 | CHF 9’000 |
Frei gewählte Annahmen, keine Steuerberechnung: Ehepaar, erstmaliger Erwerb, keine vermieteten Liegenschaften, Hypothek und Zinssatz über alle Jahre unverändert. Wie viel Steuer ein Abzug spart, hängt vom persönlichen Grenzsteuersatz ab.
Bei höheren Zinsen bleibt schon im ersten Jahr ein Teil ohne Abzug, und gegen Ende der zehn Jahre spielt der Abzug unabhängig vom Zinsniveau nur noch eine kleine Rolle. Wie hoch die Zinsen im Einzelfall sind, hängt auch vom Hypothekarmodell ab; die Unterschiede beschreibt der Artikel zu Festhypothek und SARON-Hypothek.
Verkauf, Umzug und Ersatzliegenschaft
Wird die Liegenschaft verkauft oder anders genutzt, etwa vermietet, entfällt der Abzug ab dem ersten Steuerjahr nach dem Verkauf oder der Nutzungsänderung. Das Gesetz kennt aber eine Brücke: Wer innert angemessener Frist eine gleich genutzte Ersatzliegenschaft in der Schweiz erwirbt, kann den Abzug ab dem Jahr dieses Erwerbs für die verbleibenden Steuerjahre weiterführen, nach der gleichen jährlichen Abstufung. Die zehn Jahre beginnen also nicht von vorn, und was als angemessene Frist gilt, sagt das Gesetz nicht. Eine ähnliche Formulierung kennt das Steuerrecht bereits beim Aufschub der Grundstückgewinnsteuer bei einer Ersatzbeschaffung.
Wer schon vor 2029 gekauft hat
Bis und mit Steuerperiode 2028 gilt das heutige System: Der Eigenmietwert wird besteuert, Schuldzinsen und Unterhaltskosten sind im bisherigen Rahmen abziehbar. Für Käufe aus den Jahren vor der Reform enthält das Gesetz eine Übergangsbestimmung (Artikel 205g DBG und Artikel 78h StHG). Wer höchstens zehn Jahre vor dem Inkrafttreten erstmals eine dauernd und ausschliesslich selbst bewohnte Liegenschaft in der Schweiz erworben hat, für den gilt der Ersterwerberabzug für die nach dem Inkrafttreten verbleibenden Steuerjahre. Bei einem Inkrafttreten am 1. Januar 2029 reicht diese Frist ins Jahr 2019 zurück. Wie die verbleibenden Jahre in solchen Fällen genau gezählt werden, werden die Ausführungsbestimmungen und die Praxis zeigen.
Gefülltes Quadrat: nächster Termin. Die Tage werden jeden Tag neu aus dem heutigen Datum berechnet.
Was noch offen ist
Das Gesetz ist knapp formuliert, und manche Fragen beantwortet es nicht ausdrücklich. Es sagt zum Beispiel nicht, wie zu verfahren ist, wenn eine Person früher im Ausland Wohneigentum besass, wenn nur ein Ehepartner schon einmal Eigentümer war oder wenn ein Anteil an einer Liegenschaft geerbt wurde. Solche Punkte gehören zu den Auslegungsfragen, die laut ESTV eine Arbeitsgruppe aus Vertretern der ESTV und der Kantone klären und in Verordnungsentwürfe fassen soll. Danach ist eine Vernehmlassung vorgesehen.
Hinzu kommt die Umsetzung in den Kantonen. Sie müssen die Vorgaben des StHG weitgehend übernehmen; der Kanton Bern etwa regelt seine Anpassungen im Rahmen einer Steuergesetzrevision 2029.
- Wer ab 2029 erstmals Wohneigentum in der Schweiz kauft und es dauernd und ausschliesslich selbst bewohnt.
- Wer seit 2019 erstmals gekauft hat: Nach der Übergangsbestimmung gilt der Abzug für die nach 2028 verbleibenden Jahre.
- Alle, die nicht als Ehepaar in rechtlich und tatsächlich ungetrennter Ehe gelten: Für sie gilt die Hälfte des Höchstbetrags für Ehepaare.
- Wer eine Ferienwohnung oder eine teilweise vermietete Liegenschaft besitzt: Die Voraussetzung der ausschliesslichen Selbstnutzung ist genau zu prüfen.
- Wer einen Verkauf oder Umzug plant: Ohne Ersatzliegenschaft innert angemessener Frist entfällt der Abzug.
- Wer daneben vermietete Liegenschaften hat: Hier greift zuerst der allgemeine Abzug, wie im Artikel zu vermieteten Liegenschaften beschrieben.
Eine Starthilfe mit Ablaufdatum
Der Ersterwerberabzug ersetzt den heutigen Schuldzinsenabzug nicht, er ist eine befristete Starthilfe. Er gilt nur für die erste dauernd und ausschliesslich selbst bewohnte Liegenschaft in der Schweiz, ist auf CHF 10’000 beziehungsweise CHF 5’000 begrenzt und läuft nach zehn Jahren aus. Was er im Einzelfall ausmacht, hängt von den Zinsen, vom Grenzsteuersatz und von den Ausführungsbestimmungen ab, die noch ausstehen.
Amtliche Quellen
- Fedlex: Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung vom 20. Dezember 2024 · Wortlaut von Art. 33a DBG und Art. 9b StHG.
- EFD/ESTV: Faktenblatt Neue Schuldzinsenregelung (15. August 2025) · Höchstbeträge und Beispiel 6.
- ESTV: Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung · Ausführungsbestimmungen in Arbeit.
- Bundesrat: Medienmitteilung vom 1. April 2026 · Inkrafttreten am 1. Januar 2029.
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