Was Geschwister beim Erben einer Liegenschaft klären müssen
Erben mehrere Geschwister das Elternhaus, gehört es zuerst allen gemeinsam. Welcher Wert bei der Teilung gilt, was mit der Hypothek geschieht, wann Steuern anfallen und wie eine Übernahme durch ein Geschwister rein rechnerisch aussieht.
Ein paar Wochen nach der Beerdigung sitzen drei Geschwister in der Stube ihres Elternhauses in Winterthur. Lea wohnt zehn Minuten entfernt und möchte das Haus übernehmen, ihr Bruder würde lieber verkaufen, die älteste Schwester lebt in Lausanne und will vor allem, dass es fair zugeht. Auf dem Tisch liegen ein Kontoauszug der Hypothek und eine alte Schätzung. Was zunächst wie eine Familienangelegenheit aussieht, folgt klaren Regeln des Zivilgesetzbuchs und des Steuerrechts.
Zuerst gehört das Haus allen gemeinsam
Mit dem Tod gehen Vermögen und Schulden kraft Gesetzes auf die Erben über (Art. 560 ZGB). Lebt kein Ehegatte mehr und gibt es kein Testament, erben die Kinder zu gleichen Teilen (Art. 457 ZGB). Bis zur Teilung bilden sie eine Erbengemeinschaft: Sie sind Gesamteigentümer und verfügen über die Erbschaft gemeinsam (Art. 602 ZGB). Ein Verkauf, eine neue Hypothek oder ein Mietvertrag für das Haus braucht also grundsätzlich die Zustimmung aller. Gleichzeitig kann jedes Geschwister jederzeit die Teilung verlangen, sofern kein Vertrag oder Gesetz entgegensteht (Art. 604 ZGB).
Ins Grundbuch kommen die Erben mit der Erbbescheinigung. Eigentümer werden sie schon vorher, verfügen können sie aber erst nach dem Eintrag (Art. 656 Abs. 2 ZGB). Hat der Vater oder die Mutter im Testament einen Willensvollstrecker eingesetzt, verwaltet dieser die Erbschaft, bezahlt die Schulden und führt die Teilung nach den Anordnungen oder nach Gesetz aus (Art. 517 und 518 ZGB).
Drei Wege für das Elternhaus
Für die Liegenschaft gibt es im Wesentlichen drei Möglichkeiten.
- Übernahme durch ein Geschwister: Lea erhält das Haus und gleicht die Anteile der anderen aus. Das Gesetz sieht ausdrücklich vor, dass eine Sache, die durch Teilung wesentlich an Wert verlöre, einem Erben ungeteilt zugewiesen werden soll (Art. 612 ZGB).
- Verkauf: Können sich die Erben nicht einigen, ist die Sache zu verkaufen und der Erlös zu teilen. Auf Verlangen eines Erben erfolgt der Verkauf durch Versteigerung.
- Miteigentum: Die Geschwister behalten das Haus gemeinsam, aber mit festen Quoten (Art. 646 ZGB). Jeder Miteigentümer kann seinen Anteil verkaufen und grundsätzlich die Aufhebung verlangen. Wer das für eine bestimmte Zeit ausschliessen will, braucht für Grundstücke eine öffentlich beurkundete Vereinbarung, höchstens für 50 Jahre (Art. 650 ZGB).
Welcher Wert gilt
Für die Teilung massgebend ist nicht der Steuerwert und nicht der Kaufpreis der Eltern. Grundstücke werden den Erben zum Verkehrswert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet (Art. 617 ZGB). Vergehen zwischen Todesfall und Teilung mehrere Jahre, kann sich dieser Wert verändern. Können sich die Geschwister nicht auf einen Anrechnungswert einigen, schätzen ihn amtlich bestellte Sachverständige (Art. 618 ZGB). Eine unabhängige Schätzung vorab kann allen dieselbe Grundlage geben.
Ein Rechenbeispiel mit drei Geschwistern
Angenommen, das Haus in Winterthur hat im Zeitpunkt der Teilung einen Verkehrswert von CHF 1’200’000, die Eltern hinterlassen darauf eine Hypothek von CHF 300’000 und sonst kein nennenswertes Vermögen.
| Rein rechnerisches Beispiel | Betrag |
|---|---|
| Verkehrswert im Zeitpunkt der Teilung | CHF 1’200’000 |
| Hypothek der Eltern | − CHF 300’000 |
| Nettowert der Liegenschaft | CHF 900’000 |
| Anteil je Geschwister (ein Drittel) | CHF 300’000 |
| Ausgleichszahlungen von Lea an die beiden anderen | CHF 600’000 |
| Finanzierungsbedarf ohne eigenes Erspartes (75 % des Verkehrswerts) | CHF 900’000 |
| Finanzierungsbedarf mit CHF 150’000 eigenem Ersparten (62,5 %) | CHF 750’000 |
Frei gewählte Annahmen, keine Rechts- oder Steuerberatung. Gesetzliche Erbfolge ohne Ehegatten und ohne Testament, keine weiteren Nachlasswerte oder Schulden. Ob und zu welchen Bedingungen eine Bank finanziert, ist damit nicht gesagt.
Die Hypothek ist nicht automatisch Leas Sache
Für die Schulden der Eltern haften alle Erben solidarisch, und zwar auch nach der Teilung, solange die Gläubigerin nicht ausdrücklich oder stillschweigend in die Teilung oder Schuldübernahme eingewilligt hat. Diese Haftung verjährt erst fünf Jahre nach der Teilung (Art. 639 ZGB). Für die Geschwister, die ausbezahlt werden, ist deshalb wichtig, dass die Bank Lea als alleinige Schuldnerin akzeptiert oder die Hypothek abgelöst und neu finanziert wird.
Die Bank prüft dabei wie bei einem Kauf, ob Lea die Belastung aus eigenem Einkommen tragen kann. Wie sie das rechnet, beschreibt der Beitrag zur Tragbarkeitsrechnung. Kann Lea die Ausgleichszahlung nicht sofort leisten, haben die Miterben für ihre Forderung aus der Teilung einen Anspruch auf ein gesetzliches Grundpfandrecht am Haus (Art. 837 ZGB).
Steuern beim Erbgang und bei der Teilung
Die Erbschaftssteuer ist Sache der Kantone. Direkte Nachkommen sind etwa im Kanton Zürich (§ 11 ESchG ZH) und im Kanton Bern (Art. 9 ESchG BE) von der Erbschaftssteuer befreit. Andere Kantone regeln das anders. Im Kanton Zürich knüpft die Steuerpflicht an den letzten Wohnsitz der verstorbenen Person und an die Lage von Grundstücken im Kanton an.
Die Grundstückgewinnsteuer wird bei Erbgang, Erbteilung und Vermächtnis aufgeschoben (Art. 12 Abs. 3 Bst. a StHG). Übernimmt Lea das Haus, fällt also keine solche Steuer an. Verkauft sie es später, gilt nach der Übersicht der Eidgenössischen Steuerverwaltung in der Regel der Preis der letzten steuerbegründenden Veräusserung als Erwerbspreis, also oft der Kaufpreis der Eltern. Wie Haltedauer und Rabatte wirken, erklärt der Beitrag zur Grundstückgewinnsteuer. Verkaufen die Geschwister gemeinsam an Dritte, wird die Steuer dagegen fällig. Der Kanton Bern verzichtet in diesem Fall auf den Zuschlag für kurze Besitzesdauer, wenn das Grundstück im Zuge einer Erbschaftsliquidation verkauft wird.
Eine Handänderungssteuer entfällt in Zürich ganz. Bern erhebt sie beim Erbgang nicht und befreit bei der Erbteilung Nachkommen, weil dabei das Verhältnis zu den verstorbenen Eltern zählt.
Wenn ein Geschwister im Haus wohnt
Bleibt das Haus vorerst in der Erbengemeinschaft und zieht eines der Geschwister ein, stellt sich die Frage nach Miete und Steuern. Das Einkommen einer Erbengemeinschaft wird den Erben anteilmässig zugerechnet (Art. 10 DBG). Zahlt das Geschwister Miete, ist sie Einkommen aller Erben. Wohnt es unentgeltlich, ist bis und mit Steuerperiode 2028 der Eigenmietwert ein Thema. Wem er zugerechnet wird und wer Unterhaltskosten abziehen darf, klären die Geschwister am besten vorab mit der Steuerverwaltung und halten die Abmachung schriftlich fest.
Ab 1. Januar 2029 entfällt der Eigenmietwert auf selbstgenutztem Wohneigentum, ebenso der Abzug für dessen Unterhalt. Für vermietete Liegenschaften bleiben Mieteinnahmen steuerbar und Unterhaltskosten abziehbar. Details zeigen der Überblick zur Abschaffung des Eigenmietwerts und der Beitrag zu vermieteten Liegenschaften.
Gefülltes Quadrat: nächster Termin. Die Tage werden jeden Tag neu aus dem heutigen Datum berechnet.
- Gibt es ein Testament, einen Erbvertrag oder einen Willensvollstrecker?
- Welcher Verkehrswert gilt, und wer erstellt die Schätzung?
- Übernahme, Verkauf oder Miteigentum: Was wollen alle, und was ist finanzierbar?
- Akzeptiert die Bank die Schuldübernahme, oder braucht es eine neue Finanzierung?
- Welche Erbschafts-, Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuer gilt im betroffenen Kanton?
- Wer trägt bis zur Teilung Zinsen, Versicherung und Unterhalt?
«Grundstücke werden den Erben zum Verkehrswert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet.»
Am Schluss steht ein schriftlicher Vertrag
Verbindlich wird die Teilung mit dem Teilungsvertrag, der schriftlich abgeschlossen werden muss (Art. 634 ZGB). Gestützt auf diesen Vertrag oder auf die schriftliche Zustimmung aller Miterben trägt das Grundbuchamt die neue Eigentümerin ein. Für die Familie aus Winterthur heisst das: erst die Zahlen und die Finanzierung klären, dann unterschreiben. Wer die Schritte geordnet angeht, vermeidet Missverständnisse unter den Geschwistern.
Amtliche Quellen
- Fedlex: Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB) · Art. 457, 517 f., 560, 602, 604, 612, 617 f., 634, 639, 646, 650, 656 und 837: Erbengemeinschaft, Teilung, Anrechnungswert, Haftung, Miteigentum.
- Fedlex: Steuerharmonisierungsgesetz (StHG), Art. 12 · Aufschub der Grundstückgewinnsteuer bei Erbgang und Erbteilung.
- Kantonales Steueramt Zürich: Merkblatt Erbschafts- und Schenkungssteuer · Steuerbefreiung der Nachkommen, Bewertung zum Verkehrswert.
- Kanton Bern: Handänderungssteuergesetz (BSG 215.326.2) · Keine Handänderungssteuer beim Erbgang und bei Erbteilung unter Nachkommen.
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