Was die Bank bei der Tragbarkeitsrechnung prüft

Das Inserat für die Doppelhaushälfte im Zürcher Unterland hängt seit Tagen am Kühlschrank. Die Zinsofferten, die das Paar im Internet gefunden hat, liegen deutlich unter 2 Prozent, und die monatliche Belastung wäre tiefer als die heutige Miete. Beim ersten Gespräch legt die Kundenberaterin dann ein Blatt auf den Tisch, auf dem mit 5 Prozent Zins gerechnet wird. Das Ergebnis: Das Einkommen reicht nach dieser Rechnung knapp nicht. Hinter diesem Moment steckt die Tragbarkeitsrechnung, eine der wichtigsten Hürden beim Kauf von Wohneigentum.

Eine Rechnung mit einem Zins, den kaum jemand bezahlt

Die Bank prüft bei der Tragbarkeit nicht, ob ein Haushalt die Hypothek zu den heutigen Zinsen bezahlen kann, sondern ob er sie auch in einem deutlich ungünstigeren Zinsumfeld auf Dauer tragen könnte. Dafür setzt sie einen sogenannten kalkulatorischen Zinssatz ein, der bewusst vorsichtig gewählt ist und auf langfristigen Durchschnittswerten beruhen kann. Weit verbreitet sind 5 Prozent. Dieser Satz ist kein Angebot und keine Prognose, sondern ein Belastungstest.

Zu den kalkulatorischen Zinsen kommen zwei weitere Posten: eine Pauschale für Nebenkosten und Unterhalt sowie die Amortisation. Die Summe dieser Kosten wird mit dem Einkommen verglichen. Als Faustregel gilt, dass sie ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen soll.

Woher die Regeln stammen

Ein Gesetz mit fixen Prozentzahlen für die Tragbarkeit gibt es nicht. Die Grundlage bilden zwei Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung, die von der Finanzmarktaufsicht FINMA als aufsichtsrechtlicher Mindeststandard anerkannt sind: die «Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen» und die Richtlinien für die Prüfung, Bewertung und Abwicklung grundpfandgesicherter Kredite. Die aktuellen Fassungen datieren vom Dezember 2023 und gelten seit dem 1. Januar 2025.

Diese Richtlinien schreiben vor, dass jede Bank die Tragbarkeit systematisch berechnet und den kalkulatorischen Zinssatz sowie die Maximallimiten in eigenen Regeln festlegt. Die genauen Werte unterscheiden sich deshalb von Institut zu Institut. Die FINMA hat im Mai 2025 festgehalten, dass Banken die Tragbarkeit häufig zu grosszügig beurteilen. Als Beispiel für nachhaltige Kriterien nennt sie bei selbstgenutztem Wohneigentum eine Grenze von 33 Prozent des nachhaltigen Bruttoeinkommens, einen kalkulatorischen Zins von 5 Prozent und Nebenkosten von 0,8 Prozent des Belehnungswerts bei neuwertigen Objekten. In der Praxis wird für Nebenkosten und Unterhalt oft mit rund 1 Prozent des Liegenschaftswerts gerechnet.

Belehnung und Eigenmittel

Neben dem Einkommen prüft die Bank, wie hoch die Liegenschaft belehnt wird. Massgebend ist der Belehnungswert. Beim Kauf gilt grundsätzlich das Niederstwertprinzip: Schätzt die Bank den Marktwert tiefer ein als den Kaufpreis, gilt der tiefere Wert. Die Differenz muss vollständig aus eigenen Mitteln bezahlt werden.

Viele Banken belehnen selbstgenutzte Wohnliegenschaften bis höchstens 80 Prozent, wie die FINMA in ihrer Aufsichtsmitteilung beschreibt. Die übrigen 20 Prozent stammen aus Eigenmitteln. Davon müssen nach den Mindestanforderungen mindestens 10 Prozent des Belehnungswerts sogenannte harte Eigenmittel sein, also etwa eigenes Erspartes, Wertschriften, Schenkungen oder Erbvorbezüge. Darlehen aus dem engen Familienkreis können unter bestimmten Bedingungen ebenfalls angerechnet werden.

Die Amortisation der zweiten Hypothek

Die Hypothek wird gedanklich in zwei Teile geteilt. Die erste Hypothek reicht bis zwei Drittel des Belehnungswerts, der Teil darüber gilt als zweite Hypothek. Diese muss nach den Mindestanforderungen innert höchstens 15 Jahren linear auf zwei Drittel des Belehnungswerts zurückgeführt werden, beginnend spätestens zwölf Monate nach der Auszahlung. Auch eine indirekte Amortisation über ein verpfändetes Guthaben ist möglich. Die jährliche Amortisationsrate fliesst als Kostenposten in die Tragbarkeitsrechnung ein.

Ein Beispiel mit CHF 1’000’000 Kaufpreis

Das folgende Beispiel geht von einem Kaufpreis von CHF 1’000’000 aus, den die Bank auch als Belehnungswert anerkennt. Die Käufer bringen CHF 200’000 Eigenmittel ein, die Hypothek beträgt CHF 800’000. Zwei Drittel des Belehnungswerts sind rund CHF 666’667, die zweite Hypothek also rund CHF 133’333.

Mit CHF 300’000 Eigenmitteln sähe die Rechnung anders aus. Die Hypothek beträgt dann CHF 700’000, die zweite Hypothek nur noch rund CHF 33’333. Die kalkulatorischen Kosten sinken auf rund CHF 47’222 im Jahr, und ein Bruttoeinkommen von rund CHF 141’667 würde für das Drittel ausreichen. Welche zusätzlichen Kosten beim Kauf selbst anfallen, zeigt der Beitrag zu den Nebenkosten beim Hauskauf.

Wenn das Einkommen sinkt

Die Richtlinien verlangen, dass die Tragbarkeit langfristig gegeben ist und auf nachhaltigen Einnahmen beruht, also auf Einkommen, mit dem mittelfristig und mit angemessener Wahrscheinlichkeit gerechnet werden kann. Wer absehbar mit einem tieferen Einkommen rechnet, etwa wegen eines reduzierten Arbeitspensums, einer Familienpause oder einer beruflichen Neuorientierung, muss damit rechnen, dass die Bank dieses tiefere Einkommen berücksichtigt.

Im Beispiel oben wirkt sich das deutlich aus. Bei einem Bruttoeinkommen von CHF 180’000 machen die kalkulatorischen Kosten von CHF 58’889 rund 32,7 Prozent aus. Bei CHF 150’000 sind es rund 39,3 Prozent, bei CHF 120’000 rund 49,1 Prozent. Liegt die Quote über der Grenze der Bank, kann sie eine tiefere Belehnung, zusätzliche Sicherheiten oder eine raschere Amortisation verlangen, die Finanzierung als begründete Ausnahme einstufen oder sie ablehnen.

Bei bestehenden Hypotheken überprüfen Banken Bonität und Tragbarkeit in Abständen, die sie selbst festlegen, und bei Ereignissen, die für die Kreditwürdigkeit wichtig sind. Wird eine Hypothek bei derselben Bank mit gleichem oder tieferem Betrag verlängert, ist eine neue Tragbarkeitsprüfung nach den Richtlinien nicht zwingend. Mehr dazu im Beitrag Wann eine Hypothek ausläuft und was bei der Verlängerung zählt.

«Dieser Satz ist kein Angebot und keine Prognose, sondern ein Belastungstest.»

Was die Steuerreform an der Rechnung ändert

Die Tragbarkeitsrechnung der Bank ist eine Rechnung vor Steuern. Für das tatsächliche Budget eines Haushalts spielt die Besteuerung aber eine Rolle. Bis und mit Steuerperiode 2028 wird bei selbstgenutztem Wohneigentum ein Eigenmietwert besteuert, im Gegenzug sind Schuldzinsen und Unterhaltskosten abziehbar. Ab dem 1. Januar 2029 fallen Eigenmietwert und diese Abzüge für selbstgenutztes Wohneigentum weitgehend weg. Wer zum ersten Mal Wohneigentum erwirbt, kann während zehn Jahren einen sinkenden Ersterwerberabzug geltend machen.

Wie sich das auf die Steuerrechnung auswirkt, hängt vom Zinsniveau und von der persönlichen Situation ab. Der Hauptartikel Was beim Eigenmietwert wegfällt erklärt die Einzelheiten, der Beitrag zu Festhypothek und SARON-Hypothek die Unterschiede bei den Zinsmodellen.

Das Wichtigste

Die Tragbarkeitsrechnung ist bewusst streng. Sie fragt nicht, was heute bezahlbar ist, sondern was auch bei deutlich höheren Zinsen tragbar bliebe. Die Eckwerte von 5 Prozent, einem Drittel des Einkommens, 80 Prozent Belehnung und 15 Jahren Amortisation sind verbreitete Richtgrössen, die genauen Regeln legt jede Bank selbst fest. Wer die eigene Rechnung vorher selbst nachvollzieht, geht mit realistischen Erwartungen ins Gespräch.

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