Festhypothek oder SARON-Hypothek und wie sie sich unterscheiden
Die eine bindet den Zins für Jahre, die andere folgt dem Geldmarkt und damit indirekt der Nationalbank. Wie die beiden Modelle funktionieren, welche Risiken sie tragen und was eine Hypothek von CHF 600’000 rein rechnerisch kostet.
Im Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses hängt ein Zettel der Stockwerkeigentümergemeinschaft, daneben unterhalten sich zwei Nachbarn über ihre Hypotheken. Der eine hat seinen Zins vor Jahren für zehn Jahre festgelegt und schaut seither kaum noch hin. Die andere zahlt jedes Quartal einen etwas anderen Betrag und verfolgt die Entscheide der Nationalbank so aufmerksam wie den Wetterbericht. Beide haben eine Hypothek auf ihrer Wohnung, aber zwei ganz unterschiedliche Arten, den Zins zu bestimmen.
Zwei Arten, den Zins festzulegen
Bei einer Festhypothek vereinbaren Kreditnehmer und Bank bei Abschluss einen Zinssatz, der für die ganze Laufzeit gilt, etwa für fünf oder zehn Jahre. Die jährliche Zinslast ist damit von Anfang an bekannt, unabhängig davon, wie sich die Zinsen am Markt in dieser Zeit entwickeln.
Bei einer SARON-Hypothek ist der Zins dagegen nicht fix. Er setzt sich aus zwei Teilen zusammen: aus dem Referenzzinssatz SARON, der sich laufend verändert, und aus einer Marge, die die Bank bei Abschluss festlegt. Steigt oder sinkt der SARON, bewegt sich die Zinsbelastung mit, die Marge bleibt für die vereinbarte Dauer gleich.
Woher der SARON kommt
SARON steht für Swiss Average Rate Overnight. Es ist der Zinssatz, zu dem sich Banken im Schweizer Franken für einen Tag gegenseitig Geld gegen Sicherheiten ausleihen. Berechnet und veröffentlicht wird er von der Börsenbetreiberin SIX als sogenannter Benchmark Administrator, gestützt auf abgeschlossene Geschäfte und verbindliche Preisstellungen am Repo-Markt.
Eng damit verbunden ist die Schweizerische Nationalbank. Sie strebt nach eigenen Angaben an, die kurzfristigen besicherten Geldmarktzinsen in Franken nahe am SNB-Leitzins zu halten, und bezeichnet den SARON als den aussagekräftigsten dieser Sätze. Er dient auch als Referenz für Geldmarkthypotheken. Den Leitzins hat die SNB per 20. Juni 2025 auf 0 Prozent gesenkt. Bei ihrer Lagebeurteilung vom 24. September 2026 hat sie ihn unverändert gelassen. Die nächste vierteljährliche Lagebeurteilung ist auf den 10. Dezember 2026 angesetzt.
Wie der Zins einer SARON-Hypothek entsteht
Weil der SARON ein Tageszins ist, rechnen Banken für ihre Hypotheken meist mit einem aufgezinsten Wert über eine Periode, zum Beispiel über drei Monate. SIX veröffentlicht solche Compound-Sätze, die rückwirkend aus den täglichen Werten berechnet werden. Der genaue Zins für ein Quartal steht deshalb oft erst am Ende dieses Quartals fest. Dazu kommt die Marge der Bank.
In der Praxis wird eine SARON-Hypothek häufig im Rahmen eines Vertrags mit einer Dauer von zwei bis drei Jahren abgeschlossen. Das ist eine verbreitete Gepflogenheit, keine gesetzliche Vorgabe. Wie der Vertrag mit einem SARON unter null umgeht, ob es also eine Untergrenze gibt, ist ebenfalls je nach Vertrag geregelt.
Was eine Festhypothek ausmacht
Die Stärke der Festhypothek ist die Planbarkeit. Wer sie abschliesst, kennt die Zinskosten für die ganze Laufzeit. Die Kehrseite: Sinken die Marktzinsen nach dem Abschluss, profitiert man davon nicht. Und wer vor Ablauf aussteigen will, etwa wegen eines Verkaufs, muss in der Regel mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen. Deren Höhe hängt vom Vertrag, von der Restlaufzeit und vom Zinsumfeld ab und kann bei langen Restlaufzeiten erheblich sein.
Was beim Auslaufen einer Festhypothek geschieht und welche Fristen dann zählen, beschreibt der Beitrag Wann eine Hypothek ausläuft und was bei der Verlängerung zählt.
Rein rechnerisch: CHF 600’000 bei verschiedenen Zinssätzen
Wie stark der Zinssatz auf die Kosten durchschlägt, zeigt eine einfache Rechnung. Die Tabelle nimmt eine Hypothek von CHF 600’000 an und rechnet die Zinsen für ein Jahr ohne Amortisation und ohne Nebenkosten. Die Zinssätze sind frei gewählt und keine Marktangebote.
| Rein rechnerisches Beispiel, Hypothek CHF 600’000 | Zins pro Jahr | pro Monat |
|---|---|---|
| Zinssatz 1,0 % | CHF 6’000 | CHF 500 |
| Zinssatz 1,5 % | CHF 9’000 | CHF 750 |
| Zinssatz 2,0 % | CHF 12’000 | CHF 1’000 |
| Zinssatz 2,5 % | CHF 15’000 | CHF 1’250 |
| Zinssatz 3,0 % | CHF 18’000 | CHF 1’500 |
| Zum Vergleich: 5,0 %, wie oft in der Tragbarkeitsrechnung | CHF 30’000 | CHF 2’500 |
Frei gewählte Annahmen, keine Offerte und keine Zinsprognose. Ohne Amortisation, Unterhalt und Steuern.
Ein Beispiel mit ebenso frei gewählten Werten macht den Unterschied zwischen den beiden Modellen greifbar. Bei einer SARON-Hypothek mit einem SARON von 0 Prozent und einer Marge von 0,8 Prozent fallen auf CHF 600’000 rund CHF 4’800 Zins im Jahr an. Steigt der SARON später auf 1,5 Prozent, sind es bei gleicher Marge CHF 13’800. Eine Festhypothek zu angenommenen 1,7 Prozent kostet über die ganze Laufzeit gleichbleibend CHF 10’200 pro Jahr, egal ob der SARON fällt oder steigt.
Gefülltes Quadrat: nächster Termin. Die Tage werden jeden Tag neu aus dem heutigen Datum berechnet.
Die Risiken im Vergleich
Beide Modelle tragen ein Zinsänderungsrisiko, nur an unterschiedlicher Stelle. Bei der SARON-Hypothek trägt es der Kreditnehmer laufend: Erhöht die Nationalbank den Leitzins, steigt in der Regel auch der SARON und damit die Zinsrechnung, und zwar innert weniger Monate. Bei der Festhypothek verschiebt sich das Risiko auf den Zeitpunkt der Verlängerung. Wer nach zehn Jahren in einem deutlich höheren Zinsumfeld neu abschliessen muss, spürt den Sprung auf einen Schlag.
Dazu kommt bei der Festhypothek das Risiko, zu einem höheren Satz gebunden zu sein, während die Marktzinsen fallen, und die eingeschränkte Flexibilität bei einem vorzeitigen Ausstieg. Welches Risiko schwerer wiegt, hängt vom Budget, von den Reserven und von den Plänen eines Haushalts ab. Eine allgemein richtige Wahl gibt es nicht.
«Beide Modelle tragen ein Zinsänderungsrisiko, nur an unterschiedlicher Stelle.»
Mischen mit Tranchen
Eine Hypothek muss nicht aus einem einzigen Produkt bestehen. Viele Eigentümer teilen sie in sogenannte Tranchen auf, etwa einen Teil als Festhypothek und einen Teil als SARON-Hypothek, oder mehrere Festhypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten. So laufen nicht alle Teile im selben Jahr aus, und eine Zinsänderung trifft nur einen Teil der Schuld. Der Preis dafür ist ein etwas grösserer Aufwand, weil mehrere Ablaufdaten und Bedingungen im Blick zu behalten sind. Bei einem Wechsel des Kreditgebers kann eine Staffelung zudem hinderlich sein, weil nicht alle Tranchen gleichzeitig frei werden.
- Wie hoch dürfte die Zinslast steigen, ohne dass das Haushaltsbudget kippt?
- Gibt es Pläne für einen Verkauf, einen Umbau oder eine Aufstockung der Hypothek innert der nächsten Jahre?
- Welche Vorfälligkeitsregeln, Kündigungsfristen und allfälligen Untergrenzen nennt der Vertrag?
- Welche Periode für den SARON und welche Marge gelten, und wie lange läuft der Rahmenvertrag?
- Sollen alle Teile der Hypothek im selben Jahr auslaufen oder gestaffelt?
Und was ist mit den Steuern?
Heute lassen sich Schuldzinsen bei der Steuererklärung abziehen, auch für das selbstgenutzte Wohneigentum. Das gilt bis und mit Steuerperiode 2028. Ab dem 1. Januar 2029 fällt mit dem Systemwechsel der Eigenmietwert weg, und Schuldzinsen sind für selbstgenutztes Wohneigentum weitgehend nicht mehr abziehbar. Eine Ausnahme ist der befristete Ersterwerberabzug für Personen, die zum ersten Mal Wohneigentum erwerben. Die Einzelheiten der Reform erklärt der Hauptartikel Was beim Eigenmietwert wegfällt.
Für die Wahl zwischen Fest- und SARON-Hypothek heisst das: Die Zinsen werden ab 2029 für viele Eigentümer zu Kosten ohne steuerliche Gegenrechnung. Ein Zinsanstieg schlägt dann direkter auf das Budget durch als heute. Ob das für das eine oder andere Modell spricht, lässt sich nicht allgemein sagen.
Das Wesentliche in Kürze
Die Festhypothek kauft Planbarkeit und nimmt dafür Bindung in Kauf. Die SARON-Hypothek folgt dem Geldmarkt und damit indirekt der Geldpolitik der Nationalbank, mit allen Chancen und Risiken. Für beide gilt: Entscheidend sind die konkreten Vertragsbedingungen und die Frage, wie viel Schwankung ein Haushalt verkraften kann. Wie die Bank diese Frage selbst beantwortet, zeigt der Beitrag zur Tragbarkeitsrechnung.
Amtliche Quellen
- SNB: Fragen und Antworten zur Umsetzung der Geldpolitik · SARON als wichtigster Geldmarktzins, Steuerung nahe am SNB-Leitzins, Referenz für Geldmarkthypotheken.
- SNB: Geldpolitische Lagebeurteilung vom 24. September 2026 · SNB-Leitzins unverändert bei 0 Prozent.
- SIX: Swiss Reference Rates und SARON Compound Rates · Berechnung des SARON am Repo-Markt und rückwirkend berechnete Compound-Sätze.
- ESTV: Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung · Wegfall des Eigenmietwerts und eingeschränkter Schuldzinsenabzug.
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