Wann eine Hypothek ausläuft und was bei der Verlängerung zählt
Am Ablaufdatum einer Festhypothek entscheidet der Vertrag, was mit der Schuld geschieht. Was bei Offerten, Fristen, einem Wechsel des Kreditgebers und dem Wegfall des Schuldzinsenabzugs ab 2029 zu beachten ist.
Der Ordner mit den Hausunterlagen steht seit dem Kauf im Büchergestell, zwischen Garantiescheinen und alten Steuererklärungen. Herausgenommen wird er meist erst, wenn ein Brief der Bank eintrifft, der freundlich daran erinnert, dass die Festhypothek in einigen Monaten ausläuft. Dann tauchen Fragen auf, die jahrelang keine Rolle spielten: Was steht eigentlich im Vertrag? Was geschieht, wenn man nichts unternimmt? Und lohnt sich ein Blick über die eigene Bank hinaus?
Ein Datum, das im Vertrag steht
Eine Festhypothek läuft für eine bei Abschluss vereinbarte Dauer, etwa fünf oder zehn Jahre. Das Ablaufdatum steht im Vertrag. Bis zu diesem Tag gilt der vereinbarte Zins, danach braucht es eine Anschlusslösung. Wer seine Hypothek in mehrere Tranchen aufgeteilt hat, hat entsprechend mehrere Ablaufdaten. Bei einer SARON-Hypothek ist es ähnlich, nur bezieht sich das Datum meist auf das Ende des Rahmenvertrags. Die Unterschiede der beiden Modelle beschreibt der Beitrag Festhypothek oder SARON-Hypothek und wie sie sich unterscheiden.
Was geschieht, wenn nichts geschieht
Die Hypothek verschwindet am Ablaufdatum nicht einfach. Was genau passiert, regelt der Vertrag, und die Regelungen unterscheiden sich. Je nach Vertrag wird die Schuld automatisch in ein anderes Produkt überführt, oft in eine variable Hypothek oder eine SARON-Hypothek zu den dann geltenden Bedingungen der Bank. Andere Verträge sehen vor, dass die Hypothek zur Rückzahlung fällig wird, wenn keine neue Vereinbarung zustande kommt.
Eine automatische Überführung ist bequem, aber nicht unbedingt günstig, weil die Bedingungen dann nicht verhandelt wurden. Ein Blick in den Vertrag und in die allgemeinen Bedingungen der Bank zeigt, welche Regel gilt und welche Fristen einzuhalten sind.
Offerten einholen und vergleichen
Die Anschlussfinanzierung wird neu vereinbart, auch wenn sie bei derselben Bank zustande kommt. Damit besteht die Gelegenheit, Laufzeit, Produkt und Aufteilung neu zu überdenken. Viele Eigentümer holen dafür mehrere Offerten ein, bei der bisherigen Bank und bei anderen Kreditgebern. Zinsofferten gelten oft nur für kurze Zeit, was beim Vergleichen zu berücksichtigen ist.
Wer den Zins schon vor dem Ablaufdatum festlegen möchte, kann eine sogenannte Forward-Hypothek abschliessen. Dabei wird heute ein Zins für eine Festhypothek vereinbart, die erst zu einem späteren Zeitpunkt beginnt. Für diese Vorausfixierung verlangen Kreditgeber üblicherweise einen Zuschlag, der mit der Vorlaufzeit steigt. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, wie sich die Zinsen bis zum Start entwickeln, und das weiss im Voraus niemand.
Kündigungsfristen und ein vorzeitiger Ausstieg
Welche Fristen gelten, ist Vertragssache. Manche Verträge verlangen eine Mitteilung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt vor dem Ablauf, wenn die Hypothek nicht verlängert oder zurückbezahlt werden soll. Auch variable Hypotheken und SARON-Hypotheken kennen Kündigungsfristen, deren Dauer im Vertrag festgehalten ist.
Wer eine Festhypothek vor dem Ablaufdatum auflösen will, etwa wegen eines Verkaufs oder eines Wechsels, muss in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Sie soll den Zinsausfall der Bank für die Restlaufzeit ausgleichen. Ihre Höhe hängt vom Vertrag, von der Restlaufzeit und vom Zinsumfeld ab. Deshalb lohnt es sich, den Wechsel auf das reguläre Ablaufdatum hin zu planen.
Den Kreditgeber wechseln
Ein Wechsel zu einem anderen Kreditgeber ist möglich, verlangt aber etwas Vorlauf. Für die neue Bank ist die Ablösung einer bestehenden Hypothek ein Neugeschäft. Nach den Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung prüft sie deshalb Bonität, Tragbarkeit und den Wert der Liegenschaft neu, so wie beim Kauf. Wie diese Prüfung abläuft, beschreibt der Beitrag Was die Bank bei der Tragbarkeitsrechnung prüft. Wird die Hypothek dagegen bei derselben Bank mit gleichem oder tieferem Betrag verlängert, ist eine neue Tragbarkeitsprüfung nach diesen Richtlinien nicht zwingend.
Die Hypothek ist mit einem Schuldbrief gesichert, der beim Wechsel an den neuen Kreditgeber übergehen muss. Bei einem Papier-Schuldbrief wird das Wertpapier übergeben. Bei einem Register-Schuldbrief gibt es kein Papier, der Gläubigerwechsel wird erst mit dem Eintrag des neuen Gläubigers im Grundbuch wirksam. Für diesen Schritt können Gebühren des Grundbuchamts anfallen, deren Höhe kantonal geregelt ist. Muss der Schuldbrief erhöht werden, etwa weil die neue Hypothek höher ist, kommen weitere Kosten hinzu.
Ein Zeitplan als Beispiel
Wie viel Vorlauf sinnvoll ist, hängt vom Vertrag ab. Die folgende Übersicht zeigt einen möglichen, frei gewählten Ablauf für eine Festhypothek, die Ende Juni ausläuft.
| Rein rechnerisches Beispiel, Zeitpunkt | Möglicher Schritt |
|---|---|
| 12 bis 18 Monate vorher | Vertrag lesen, Ablaufdatum, Fristen und Regel für den Fall ohne Anschlusslösung notieren |
| 6 bis 12 Monate vorher | Budget und Tragbarkeit selbst überprüfen, allfällige Forward-Lösung abwägen |
| 3 bis 6 Monate vorher | Offerten einholen und vergleichen, Unterlagen für eine neue Prüfung bereitstellen |
| 1 bis 3 Monate vorher | Entscheid treffen, bei einem Wechsel die Übertragung des Schuldbriefs einleiten |
| Ablaufdatum Ende Juni | Neue Hypothek beginnt nahtlos, keine Vorfälligkeitsentschädigung |
Frei gewählte Annahmen. Massgebend sind die Fristen im eigenen Vertrag.
Gefülltes Quadrat: nächster Termin. Die Tage werden jeden Tag neu aus dem heutigen Datum berechnet.
Die Steuerfrage ab 2029
Bei einer Verlängerung um mehrere Jahre lohnt sich ein Blick auf die Steuern. Bis und mit Steuerperiode 2028 sind Schuldzinsen auch für selbstgenutztes Wohneigentum abziehbar, im Gegenzug wird der Eigenmietwert besteuert. Ab dem 1. Januar 2029 fällt der Eigenmietwert weg, und Schuldzinsen für selbstgenutztes Wohneigentum sind weitgehend nicht mehr abziehbar. Abziehbar bleiben sie im Verhältnis der vermieteten oder verpachteten Liegenschaften zum Gesamtvermögen. Zudem gibt es einen befristeten Ersterwerberabzug. Die Einzelheiten erklärt der Hauptartikel Was beim Eigenmietwert wegfällt.
Ein rein rechnerisches Beispiel mit frei gewählten Zahlen: Auf einer Hypothek von CHF 600’000 zu 1,5 Prozent fallen CHF 9’000 Schuldzinsen im Jahr an. In der Steuererklärung 2028 lassen sie sich noch abziehen. Für ein Eigenheim ohne weitere vermietete Liegenschaften und ohne Ersterwerberabzug wären sie ab 2029 in der Regel nicht mehr abziehbar. Wer 2027 eine Festhypothek für zehn Jahre abschliesst, bezahlt also den grössten Teil dieser Zinsen unter dem neuen System.
Das kann auch die Frage der Amortisation in ein anderes Licht rücken. Bisher sprach der Zinsabzug für manche Eigentümer dafür, die Schuld hoch zu halten. Ab 2029 fällt dieses Argument für viele weg. Ob eine Rückzahlung sinnvoll ist, hängt aber weiterhin von Reserven, Liquidität und den persönlichen Plänen ab, eine allgemeine Regel gibt es nicht.
- Genaues Ablaufdatum jeder Tranche und allfällige Mitteilungsfristen
- Was der Vertrag vorsieht, wenn bis zum Ablauf keine neue Vereinbarung besteht
- Ob der bisherige Betrag reicht oder ob eine Erhöhung, ein Umbau oder eine Amortisation ansteht
- Ob ein Papier-Schuldbrief oder ein Register-Schuldbrief besteht und welche Kosten ein Wechsel auslösen würde
- Wie sich der Wegfall des Schuldzinsenabzugs ab 2029 auf das eigene Budget auswirkt
«Eine automatische Überführung ist bequem, aber nicht unbedingt günstig.»
Zum Schluss
Das Auslaufen einer Hypothek ist ein planbarer Termin, kein Notfall. Wer den Vertrag rechtzeitig liest, die Fristen kennt und mehrere Angebote vergleicht, entscheidet mit mehr Ruhe. Mit dem Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung kommt für Verlängerungen über das Jahr 2028 hinaus eine zusätzliche Überlegung hinzu: Die Zinsen werden für viele Eigentümer zu reinen Kosten.
Amtliche Quellen
- SBVg: Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen (Dezember 2023, PDF bei der FINMA) · Anwendungsbereich, Verlängerung von Festhypotheken und Ablösungen.
- FINMA: Risiken am Immobilien- und Hypothekarmarkt (Mai 2025) · Anerkennung der SBVg-Grundpfandrichtlinien als Mindeststandard, Anforderungen an Tragbarkeit und Bewertung.
- Kanton Aargau, Grundbuch: Häufige Fragen zum Register-Schuldbrief · Gläubigerwechsel erst mit Eintrag im Grundbuch.
- Bundesrat: Inkraftsetzung des Systemwechsels auf den 1. Januar 2029 · Wegfall des Eigenmietwerts und eingeschränkter Schuldzinsenabzug ab 2029.
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