Welche Nebenkosten beim Hauskauf anfallen

Der Kaufpreis ist ausgehandelt, die Bank hat die Finanzierung bestätigt, und für die Beurkundung ist ein Termin gesetzt. Dann schickt das Notariat eine Kostenübersicht, und die Käuferin eines Reihenhauses bei Thun stellt fest, dass auf dem Blatt noch ganz andere Beträge stehen: Steuer, Gebühren, Pfandrecht. Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, zahlt mehr als den Kaufpreis. Wie viel mehr, hängt vor allem vom Kanton ab.

Die Handänderungssteuer: von null bis einige Prozent

Die grösste Unbekannte ist die Handänderungssteuer. Sie wird nicht vom Bund erhoben, sondern von Kantonen und teils Gemeinden, und sie besteuert den Eigentumswechsel als solchen. Laut der Eidgenössischen Steuerverwaltung liegt sie dort, wo sie erhoben wird, zwischen 1 und 3,3 Prozent des Verkehrswerts. Einige Kantone kennen sie gar nicht. Im Kanton Zürich wird seit dem 1. Januar 2005 keine Handänderungssteuer mehr erhoben, fällig werden nur Gebühren für Notariat und Grundbuch. Auch der Kanton Schwyz erhebt laut ESTV keine.

Im Kanton Bern beträgt die Handänderungssteuer 1,8 Prozent der Gegenleistung, steuerpflichtig ist die erwerbende Person (Handänderungssteuergesetz, Art. 2 und 11). Wer das Grundstück als Hauptwohnsitz nutzen will, kann bei der Grundbuchanmeldung eine nachträgliche Befreiung beantragen. Das Grundbuchamt stundet dann die Steuer auf den ersten CHF 800’000 der Gegenleistung. Sie wird nicht erhoben, wenn die Käuferin oder der Käufer die Liegenschaft während mindestens zwei Jahren ununterbrochen selbst als Hauptwohnsitz nutzt. Für die gestundete Steuer wird ein gesetzliches Grundpfandrecht eingetragen.

Wer die Steuer trägt, regeln die Kantone unterschiedlich. Nach der ESTV-Übersicht (Gesetzesstand 2022) zahlt in den meisten Kantonen grundsätzlich der Erwerber, in Basel-Landschaft schulden Käufer und Verkäufer je die Hälfte, im Aargau gilt die Vereinbarung der Parteien bei solidarischer Haftung. Im Kaufvertrag lohnt sich deshalb ein genauer Blick auf die Kostenklausel.

Notariat: amtlich oder freiberuflich

Ein Vertrag über den Kauf eines Grundstücks ist nur mit öffentlicher Beurkundung verbindlich (Art. 657 ZGB). Wer beurkundet, bestimmen die Kantone, und hier gibt es zwei Systeme. Im Kanton Zürich sind die Notariate staatliche Ämter, die zugleich als Grundbuchämter wirken. Ihre Gebühren sind in der Notariatsgebührenverordnung festgelegt: Für einen Kaufvertrag beträgt die Beurkundungsgebühr 1 Promille des Verkehrswerts, mindestens CHF 100, zuzüglich Mehrwertsteuer und Auslagen.

Im Kanton Bern beurkunden dagegen freiberufliche Notarinnen und Notare. Das bernische Notariatsgesetz bezeichnet den Notariatsberuf als freien, wissenschaftlichen und öffentlichen Beruf. Die Honorare richten sich nach der kantonalen Verordnung über die Notariatsgebühren. Wer in einem solchen Kanton kauft, kann vorab eine Kostenschätzung verlangen.

Grundbuch und Schuldbrief

Eigentümer wird man erst mit dem Eintrag im Grundbuch. Dafür verlangt das Grundbuchamt eine Gebühr. Im Kanton Zürich beträgt sie bei einer Eigentumsänderung 1 Promille des Verkehrswerts, mindestens CHF 100.

Wird die Hypothek mit einem neuen Schuldbrief gesichert oder ein bestehender erhöht, kommen weitere Gebühren hinzu. Der Zürcher Tarif sieht dafür je 1 Promille der Pfandsumme oder des Erhöhungsbetrags für die Beurkundung und für den Grundbucheintrag vor, jeweils mindestens CHF 100. Wer einen bestehenden Schuldbrief in ausreichender Höhe weiterverwenden kann, zahlt diese Gebühren nur für eine allfällige Erhöhung. Ob das möglich ist, klären Verkäufer, Käuferin und die beteiligten Banken miteinander. Wie die Bank die Finanzierung insgesamt beurteilt, beschreibt der Beitrag zur Tragbarkeitsrechnung.

Ein rechnerischer Vergleich zweier Kantone

Die folgende Tabelle zeigt mit frei gewählten Beträgen, wie unterschiedlich die gesetzlich festgelegten Posten ausfallen können. Angenommen ist ein Einfamilienhaus für CHF 900’000, finanziert mit einem neuen Schuldbrief über CHF 600’000.

Steuerpfandrechte: Warum Käufer genau hinschauen

Ein Posten erscheint auf keiner Rechnung der Käuferin und kann sie trotzdem treffen. Die Grundstückgewinnsteuer schuldet zwar der Verkäufer, doch Kantone wie Bern und Zürich sichern sie mit einem gesetzlichen Pfandrecht am verkauften Grundstück. Im Kanton Bern besteht zugunsten von Kanton und Gemeinden ein solches Pfandrecht für die Grundstückgewinnsteuer und für die Handänderungssteuer, und zwar ohne Eintrag im Grundbuch (Art. 109 und 109a EG ZGB BE). Im Kanton Zürich entsteht das Pfandrecht der Gemeinde mit der Steuerforderung, muss aber innert drei Jahren nach der Handänderung eingetragen werden, sonst erlischt es.

Bezahlt ein Verkäufer seine Steuer nicht, kann die Behörde also auf das Haus der neuen Eigentümerin greifen. Im Kaufvertrag lässt sich deshalb vereinbaren, dass ein Teil des Kaufpreises in Höhe der mutmasslichen Steuer sichergestellt oder direkt an die Steuerbehörde überwiesen wird. Wie diese Steuer berechnet wird und weshalb die Haltedauer zählt, zeigt der Beitrag zur Grundstückgewinnsteuer.

Versicherung und Bank

Zu den laufenden Kosten des Eigentums gehört die Gebäudeversicherung. In einigen Kantonen ist sie einer kantonalen Anstalt vorbehalten. Im Kanton Bern etwa ist die Feuer- und Elementarschadenversicherung sämtlicher Gebäude der Gebäudeversicherung Bern übertragen. Bei der Bank können je nach Institut weitere Kosten anfallen, etwa für eine Schätzung. Ob und in welcher Höhe, steht in den Kreditkonditionen und lässt sich vor dem Abschluss erfragen.

Was der Systemwechsel 2029 daran ändert

Der Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung betrifft die Einkommenssteuer, nicht die Kaufnebenkosten. Ab 1. Januar 2029 entfällt der Eigenmietwert, und Schuldzinsen sind für selbstgenutztes Wohneigentum grundsätzlich nicht mehr abziehbar, wie der Überblick zur Abschaffung des Eigenmietwerts erklärt. Wer erstmals Wohneigentum erwirbt und selbst bewohnt, kann dann während zehn Jahren einen sinkenden Ersterwerberabzug geltend machen.

Fazit

Die Nebenkosten eines Hauskaufs sind kein fester Prozentsatz. In Zürich bleiben sie wegen der fehlenden Handänderungssteuer vergleichsweise tief, in Bern kann die Steuer allein fünfstellig werden, sofern keine Befreiung greift. Wer früh beim Notariat und beim Grundbuchamt nachfragt und den Kaufvertrag auf Kostenverteilung und Steuersicherung prüft, kann den Betrag zuverlässig in die Finanzierung einplanen.

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