Wie die Grundstückgewinnsteuer mit der Haltedauer sinkt

Beim Räumen des Estrichs in Uster stösst ein Ehepaar auf einen Bundesordner mit der Aufschrift «Haus». Darin liegen der Kaufvertrag von 2012, die Rechnung für den Wintergarten und ein Stapel Quittungen für Malerarbeiten. Das Haus soll im nächsten Frühling verkauft werden, und plötzlich wird der Ordner wichtig: Welche dieser Papiere zählen, wenn die Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer berechnet? Und spielt es eine Rolle, dass sie das Haus schon seit vierzehn Jahren besitzen?

Eine Steuer der Kantone, nicht des Bundes

Wer eine private Liegenschaft mit Gewinn verkauft, zahlt dafür keine direkte Bundessteuer. Das Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer erklärt Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Privatvermögen ausdrücklich für steuerfrei. Die Kantone hingegen müssen solche Gewinne erfassen: Das Steuerharmonisierungsgesetz schreibt ihnen in Artikel 12 eine Grundstückgewinnsteuer vor.

Nach der Übersicht der Eidgenössischen Steuerverwaltung erheben in Zürich und Zug nur die Gemeinden diese Steuer, in Bern oder Basel-Stadt etwa Kanton und Gemeinden gemeinsam, in vielen übrigen Kantonen der Kanton allein. Entsprechend verschieden sind Tarife, Freigrenzen und Rabatte.

Was als Gewinn gilt

Steuerbar ist der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten übersteigt. Zu den Anlagekosten gehören der damalige Erwerbspreis und die wertvermehrenden Aufwendungen, also Ausgaben, die den Wert der Liegenschaft dauerhaft erhöhen: ein Anbau, ein Wintergarten, ein ausgebautes Dachgeschoss. Hinzu kommen nach der Übersicht der ESTV Gewinnungskosten wie Handänderungskosten und übliche Vermittlungsprovisionen.

Nicht dazu zählen werterhaltende Ausgaben wie ein neuer Anstrich oder der Ersatz einer alten Heizung durch eine gleichwertige. Diese Kosten wurden in der Regel bereits bei der Einkommenssteuer abgezogen, wie im Beitrag zu den heute abziehbaren Liegenschaftskosten beschrieben. Für die Familie aus Uster heisst das: Die Wintergartenrechnung gehört in die Berechnung, die Malerquittungen eher nicht.

Liegt der Kauf lange zurück, kennen viele Kantone eine Ersatzregel. Im Kanton Zürich darf man den Verkehrswert von vor zwanzig Jahren einsetzen, wenn die massgebende Handänderung mehr als zwanzig Jahre zurückliegt (§ 220 Abs. 2 StG ZH).

Kurze Haltedauer kostet einen Zuschlag

Das Bundesrecht verlangt, dass kurzfristig realisierte Grundstückgewinne stärker besteuert werden. Alle Kantone setzen das mit einem Zuschlag um, der oft als Spekulationszuschlag bezeichnet wird. Im Kanton Zürich erhöht sich die Steuer um 50 Prozent bei einer anrechenbaren Besitzesdauer von weniger als einem Jahr und um 25 Prozent bei weniger als zwei Jahren (§ 225 Abs. 2 StG ZH). Der Kanton Bern staffelt feiner: 70 Prozent unter einem Jahr, danach 50, 35, 20 und 10 Prozent bis zum fünften Jahr (Art. 147 StG BE). Im Kanton Luzern steigt der Steuerbetrag um 10 Prozent für jedes volle Jahr, um das die Besitzesdauer kürzer ist als sechs Jahre.

Bern verzichtet auf den Zuschlag unter anderem, wenn das Grundstück im Zuge einer Erbschaftsliquidation verkauft wird oder die verkaufende Person aus persönlichen Gründen zum Verkauf gezwungen war.

Lange Haltedauer bringt eine Ermässigung

Mit Ausnahme von Obwalden sehen laut ESTV alle Kantone eine Ermässigung für lange Besitzesdauer vor, weil ein Teil des Gewinns nach vielen Jahren auf die Geldentwertung zurückgeht. Die Mechanik unterscheidet sich deutlich.

• Zürich ermässigt die berechnete Steuer ab fünf vollen Jahren um 5 Prozent, danach um 3 Prozentpunkte pro Jahr, bis zum Maximum von 50 Prozent ab zwanzig vollen Jahren.
• Bern kürzt nicht die Steuer, sondern den Gewinn: ab fünf Jahren um 2 Prozent pro ganzes Jahr seit dem Erwerb, höchstens um 70 Prozent.
• Luzern ermässigt den Steuerbetrag für jedes volle Jahr über acht Jahre um 1 Prozent, höchstens um 25 Prozent.

Auch die Freigrenzen variieren: In Zürich bleiben Gewinne unter CHF 5’000 steuerfrei, in Bern solche unter CHF 5’300, in Luzern Gewinne bis CHF 13’000.

Ein Rechenbeispiel nach Zürcher Tarif

Das folgende Beispiel verwendet frei gewählte Beträge, aber den gesetzlichen Tarif von § 225 StG ZH. Es zeigt, wie stark die Haltedauer bei gleichem Gewinn ins Gewicht fällt.

Zwischen einem schnellen Wiederverkauf und einem Verkauf nach zwei Jahrzehnten liegt im Beispiel mehr als das Doppelte. Für das Ehepaar aus Uster gilt rein rechnerisch die Zeile mit 32 Prozent.

Aufschub, wenn das Eigenheim ersetzt wird

Wer sein selbstbewohntes Haus oder seine Eigentumswohnung verkauft und den Erlös innert angemessener Frist in ein gleich genutztes Ersatzobjekt in der Schweiz steckt, muss den Gewinn nicht sofort versteuern. Artikel 12 Absatz 3 Buchstabe e StHG verlangt dafür eine dauernd und ausschliesslich selbstgenutzte Wohnliegenschaft. Aufgeschoben wird nur, soweit der Erlös tatsächlich reinvestiert wird. Die Frist legen die Kantone fest: Laut ESTV beträgt sie in etwa der Hälfte der Kantone grundsätzlich zwei Jahre, in den übrigen zwischen einem und fünf Jahren.

Aufgeschoben heisst nicht erlassen. Der Gewinn wird beim späteren Verkauf des Ersatzobjekts erfasst. Ebenfalls aufgeschoben wird die Steuer bei Erbgang, Erbvorbezug und Schenkung, was für Familien wichtig ist, die eine Liegenschaft unter Geschwistern teilen.

Was die Reform 2029 daran ändert

Der vom Volk am 28. September 2025 ermöglichte Systemwechsel tritt am 1. Januar 2029 in Kraft und schafft den Eigenmietwert auf selbstgenutztem Wohneigentum ab. Die Grundstückgewinnsteuer bleibt davon unberührt bestehen. Im Steuerharmonisierungsgesetz passt das Reformgesetz bei Artikel 12 lediglich die Formulierung des Aufschubs bei Ersatzbeschaffung an: Ab 2029 ist dort von einer «dauernd und ausschliesslich selbstbewohnten Liegenschaft» die Rede. Was die Reform sonst für Eigentümer bedeutet, zeigt der Überblick zum Wegfall des Eigenmietwerts.

Indirekt verschiebt sich trotzdem etwas: Bis und mit Steuerperiode 2028 lassen sich Unterhaltskosten bei der Einkommenssteuer abziehen. Ab 2029 entfällt dieser Abzug für selbstgenutzte Liegenschaften. Umso sorgfältiger lohnt es sich, wertvermehrende Investitionen zu belegen, denn sie wirken bei der Grundstückgewinnsteuer weiterhin.

«Aufgeschoben heisst nicht erlassen.»

Das Wichtigste in Kürze

Die Grundstückgewinnsteuer ist eine kantonale Steuer, und sie bleibt auch nach 2029 bestehen. Wer kurz nach dem Kauf wieder verkauft, zahlt einen Zuschlag. Wer lange hält, profitiert in fast allen Kantonen von einer Ermässigung, deren Höhe und Berechnung aber stark variiert. Gut aufbewahrte Belege über wertvermehrende Investitionen sind der einfachste Weg, den steuerbaren Gewinn korrekt festzuhalten.

Dies ist eine private, gesponserte Information von B.B.R. Finance OÜ auf thepowertodomore.com. Sie stammt nicht von der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV) und nicht von einer kantonalen Steuerverwaltung und steht mit diesen Stellen in keiner Verbindung. Sie ist keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Alle Beträge und Beispiele dienen der Veranschaulichung und sind keine Zusage einer Steuerersparnis; sie wurden am 26. Oktober 2026 anhand der genannten amtlichen Quellen geprüft und können sich ändern. Über diese Website werden keine Anträge gestellt, keine Hypotheken vermittelt und keine Gebühren erhoben. Geben Sie Ihre Sozialversicherungsnummer, Ihre IBAN oder Zugangsdaten nie auf einer Website ein, weil Sie einen Artikel gelesen haben. Für Ihren eigenen Fall wenden Sie sich an die Steuerverwaltung Ihres Wohnkantons; Informationen zum Systemwechsel finden Sie bei der ESTV.

DAS TERMINBLATT

Jeden Montag die Termine rund ums Wohneigentum.

Eine kurze E-Mail am Montag: welche Termine bei Steuererklärung, Hypothek und Systemwechsel anstehen, was neu gilt und eine Regel, erklärt mit ihrer amtlichen Quelle. Kostenlos und jederzeit abbestellbar.

E-Mail-Adresse Eintragen

Ja, ich möchte das Terminblatt per E-Mail erhalten. Die Datenschutzerklärung habe ich gelesen.

Sie erhalten zuerst eine E-Mail, mit der Sie Ihre Adresse bestätigen.