Wofür der Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum da ist

Im Gemeinschaftsraum einer Wohnanlage stehen an einem Abend im März zwanzig Stühle im Halbkreis. Auf der Traktandenliste der Stockwerkeigentümerversammlung steht unter Punkt fünf: «Einlage in den Erneuerungsfonds». Ein Eigentümer möchte den Beitrag senken, weil seit Jahren kaum etwas angefallen ist. Eine Eigentümerin im obersten Stock verweist auf das Flachdach, das bald dreissig Jahre alt wird. Beide haben ein Argument, und genau darum geht es beim Erneuerungsfonds.

Der Fonds ist das gemeinsame Sparkonto einer Stockwerkeigentümergemeinschaft für grössere Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten an Dach, Fassade, Lift oder Heizung. Wie er rechtlich geregelt ist, wem er gehört und wie er steuerlich behandelt wird, ist weniger bekannt, als man meinen könnte.

Was das Gesetz sagt und was nicht

Das Zivilgesetzbuch erwähnt den Erneuerungsfonds an zwei Stellen. Nach Artikel 712m entscheidet die Versammlung der Stockwerkeigentümer «über die Schaffung eines Erneuerungsfonds für Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten». Nach Artikel 712l erwirbt die Gemeinschaft unter ihrem eigenen Namen das Vermögen aus ihrer Verwaltungstätigkeit, ausdrücklich auch den Erneuerungsfonds. Die Beiträge an gemeinschaftliche Kosten leisten die Eigentümer nach ihren Wertquoten (Artikel 712h).

Eine Pflicht, einen Fonds zu bilden, kennt das Bundesrecht heute nicht. Das soll im Grundsatz so bleiben. Der Bundesrat hat am 13. Mai 2026 eine Botschaft zur Modernisierung des Stockwerkeigentumsrechts an das Parlament überwiesen. Sie sieht vor, dass einzelne Eigentümerinnen und Eigentümer die Schaffung eines Erneuerungsfonds gerichtlich einklagen können, etwa wenn er fehlt oder zu knapp finanziert ist. Auf eine generelle Pflicht zur Errichtung verzichtet der Bundesrat ausdrücklich. Die Vorlage liegt beim Parlament. Bis zu einem Beschluss und dessen Inkrafttreten gilt das heutige Recht.

Reglement und Versammlung bestimmen die Regeln

Ob es einen Fonds gibt, wie viel jährlich eingelegt wird, ob eine Obergrenze gilt und wofür das Geld verwendet werden darf, steht im Reglement der Gemeinschaft oder wird von der Versammlung beschlossen. Die Versammlung genehmigt jedes Jahr Kostenvoranschlag, Rechnung und Kostenverteilung. Der Verwalter zieht die Beiträge ein und sorgt für die bestimmungsgemässe Verwendung der Mittel.

Eine gesetzliche Mindesthöhe der Einlagen gibt es nicht. Was angemessen ist, hängt vom Alter und Zustand des Gebäudes und von den absehbaren Erneuerungen ab. Hilfreich ist eine langfristige Unterhaltsplanung, die zeigt, wann welche Bauteile voraussichtlich ersetzt werden müssen und was das ungefähr kostet.

Ein Beispielhaus mit zwölf Wohnungen

Angenommen wird ein Mehrfamilienhaus mit zwölf Einheiten. Die Gemeinschaft legt jedes Jahr CHF 36’000 in den Fonds ein. Eine Wohnung mit einer Wertquote von 85 Tausendsteln trägt davon ihren Anteil. Nach zehn Jahren steht eine Dachsanierung an.

Das Beispiel zeigt, warum die Diskussion an der Versammlung selten nur um Zahlen geht: Ein knapper Fonds senkt heute die Belastung, kann aber später eine hohe Einmalzahlung auslösen. Ein grosszügiger Fonds verteilt die Last gleichmässiger über die Jahre.

Beim Verkauf bleibt der Fonds im Haus

Weil der Fonds der Gemeinschaft gehört, wird einem Eigentümer, der seine Wohnung verkauft, sein bisheriger Anteil nicht ausbezahlt. Das Geld bleibt in der Gemeinschaft und dient künftig auch der Käuferin oder dem Käufer. Ob und wie der Fondsbestand im Kaufpreis berücksichtigt wird, ist Sache der Vertragsparteien.

Für Kaufinteressierte gehört ein Blick in die Unterlagen der Gemeinschaft deshalb zur Prüfung: Stand des Fonds, Reglement, Protokolle der letzten Versammlungen und beschlossene oder absehbare Sanierungen. Welche weiteren Kosten beim Erwerb anfallen, steht im Beitrag Welche Nebenkosten beim Hauskauf anfallen.

«Ein knapper Fonds senkt heute die Belastung, kann aber später eine hohe Einmalzahlung auslösen.»

Steuern bis und mit 2028

Bei der direkten Bundessteuer gelten Einlagen in den Reparatur- oder Erneuerungsfonds nach der Verordnung der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV) als Unterhaltskosten, sofern die Mittel nur für den Unterhalt der Gemeinschaftsanlagen verwendet werden. Der Kanton Zürich wendet dieselbe Voraussetzung an. Die Einlagen zählen damit zu den effektiven Liegenschaftskosten. Wer in einem Jahr stattdessen den Pauschalabzug wählt, kann sie nicht zusätzlich abziehen. Wie die Wahl zwischen Pauschale und Belegen funktioniert, erklärt der Beitrag Welche Liegenschaftskosten heute noch abziehbar sind.

Gleichzeitig ist der Anteil am Fonds Vermögen. Laut einem Merkblatt der ESTV, gestützt auf ein Urteil des Bundesgerichts, sind der Anteil am Erneuerungsfonds und dessen Ertrag am Hauptsteuerdomizil des Stockwerkeigentümers steuerbar. Jede Eigentümerin und jeder Eigentümer deklariert den eigenen Anteil am Vermögen und an den Erträgen der Gemeinschaft in der persönlichen Steuererklärung. Die Verrechnungssteuer auf Zinsen fordert die Gemeinschaft gesamthaft bei der ESTV zurück. Einzelheiten regeln die Wegleitungen der Kantone.

Was sich ab 2029 ändert

Ab dem 1. Januar 2029 entfällt der Eigenmietwert auf selbstgenutztem Wohneigentum, und mit ihm der Abzug der Unterhaltskosten bei Bund, Kantonen und Gemeinden. Weil Einlagen in den Erneuerungsfonds heute als Unterhaltskosten gelten, ist für selbstbewohnte Wohnungen nach dem neuen Gesetz kein Abzug mehr vorgesehen. Wie die Steuerverwaltungen die Übergangszeit im Detail handhaben, etwa bei Einlagen und Entnahmen rund um den Jahreswechsel 2028/2029, ist im Einzelfall bei der zuständigen Steuerverwaltung zu klären. Für vermietete Wohnungen bleibt der Unterhalt abziehbar.

An der Pflicht, den Anteil am Fonds als Vermögen zu deklarieren, ändert die Reform nach heutigem Stand nichts. Und an der Sache selbst ändert sie ebenfalls nichts: Dächer, Fassaden und Lifte altern unabhängig vom Steuerrecht. Die Hintergründe zur Reform stehen im Hauptbeitrag Was beim Eigenmietwert wegfällt, die Folgen für vermietete Einheiten im Beitrag zu vermieteten Liegenschaften.

Unter dem Strich

Der Erneuerungsfonds ist kein Steuerinstrument, sondern eine Rücklage für das gemeinsame Gebäude. Das Gesetz lässt der Gemeinschaft viel Spielraum, und eine Revision, die ein Klagerecht auf einen Fonds einführen würde, liegt beim Parlament. Bis und mit Steuerperiode 2028 sind Einlagen unter Bedingungen als Unterhalt abziehbar. Für selbstbewohnte Wohnungen fällt dieser Abzug mit dem Systemwechsel weg, der Fonds selbst bleibt so wichtig wie bisher.

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